Loi ALUR et copropriété : ce que le vendeur doit savoir

Loi

ALUR du 24 mars 2014

Article clé

L.721-2 du CCH (modifié loi Climat 2021)

Infos obligatoires

6 rubriques (art. L.721-2 1° à 6°)

Nature juridique

Pas un document officiel (rép. min. 16/09/2014)

Position CSN

Syndic non obligatoire pour le pré-état daté

Fonds de travaux

2,5 % min du budget (art. 14-2)

Sanction si docs manquants

Délai de rétractation suspendu

Dernière modification

Loi Climat et Résilience (22 août 2021)

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a profondément modifié les règles de la vente en copropriété. Douze ans après, ses implications sont toujours d'actualité pour les vendeurs. Voici ce que vous devez savoir en 2026.

Ce que la loi ALUR a changé pour les vendeurs

Avant la loi ALUR, le vendeur d'un lot de copropriété avait des obligations d'information relativement limitées. La loi du 24 mars 2014 a considérablement renforcé la transparence en imposant la transmission d'un grand nombre de documents et d'informations à l'acquéreur.

L'objectif du législateur était double : mieux protéger les acquéreurs en leur donnant une vision complète de la copropriété avant l'achat, et lutter contre la dégradation des copropriétés en encourageant la transparence financière.

Le « pré-état daté » : un terme de pratique, pas un document officiel

Le terme « pré-état daté » est un terme de pratique professionnelle utilisé par les notaires et les syndics. L'article L.721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) ne l'emploie pas. C'est le contenu qui est réglementé par la loi, pas la forme du document.

En pratique, c'est pour cette raison que les syndics et notaires ont créé des « questionnaires avant-contrat » standardisés qui compilent toutes ces informations dans un seul document. Mais il n'existe pas de formulaire officiel imposé par la loi — seul le contenu est obligatoire.

C'est justement cette approche que Pre-etat-date.ai adopte : structurer et automatiser la collecte des informations exigées par l'article L.721-2, sans passer par le syndic ni son formulaire propriétaire.

Article L.721-2 du CCH : la liste exhaustive des documents obligatoires

L'article L.721-2 du CCH, créé par la loi ALUR et modifié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, liste précisément les informations à fournir à l'acquéreur dès la promesse de vente. Voici la liste exhaustive, telle qu'elle est en vigueur en 2026 :

1° Documents relatifs à l'organisation de l'immeuble

• a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965.
• b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés.
• c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure de les obtenir auprès du syndic.

2° Informations relatives à la situation financière

• a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables.
• b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur (provisions non encore exigibles, avances, fonds de travaux).
• c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
• d) Lorsque le syndicat dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur.

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble

Document retraçant les travaux réalisés sur les parties communes, les contrats d'entretien et de maintenance, et l'identité du syndic en exercice.

4° Notice d'information

Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat. Un modèle type est fixé par arrêté.

5° Diagnostic technique global (DTG)

Le cas échéant, les conclusions du DTG prévu à l'article L.731-1 du CCH. Le DTG n'est pas obligatoire pour toutes les copropriétés, mais s'il existe, ses conclusions doivent être communiquées.

6° Plan pluriannuel de travaux (PPT)

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté par l'assemblée générale, ou à défaut le projet de PPT s'il a été élaboré. Cette obligation, ajoutée par la loi Climat et Résilience de 2021, renforce la transparence sur les travaux à venir dans la copropriété.

Les conséquences concrètes pour le vendeur

En pratique, cela signifie que le vendeur a tout intérêt à rassembler tous les documents avant la signature du compromis. Un dossier incomplet peut :

• Retarder la vente : le notaire refusera de faire signer un compromis sans les documents obligatoires.
• Suspendre le délai de rétractation : le compteur de 10 jours ne démarre qu'à la remise du dernier document manquant.
• Fragiliser juridiquement la vente : l'acquéreur pourrait invoquer un défaut d'information pour demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
• Engager la responsabilité du vendeur : en cas de préjudice subi par l'acquéreur du fait d'informations manquantes ou erronées.

La position du CSN : le syndic n'est pas obligatoire

Un point essentiel souvent méconnu : le Conseil Supérieur du Notariat (CSN) a pris position sur la question de savoir qui peut établir le pré-état daté. Sa réponse est claire : le vendeur n'est pas contraint de passer par le syndic.

Le CSN a précisé que les informations requises par l'article L.721-2 du CCH peuvent être réunies par le vendeur lui-même, à condition qu'il dispose des documents nécessaires (PV d'AG, relevés de charges, fiche synthétique, etc.). Le vendeur peut donc constituer son pré-état daté à partir des documents en sa possession ou de ceux obtenus via l'extranet du syndic.

Cette position a ouvert la voie aux services en ligne comme Pack Vendeur, qui permettent au vendeur de générer son pré-état daté de manière autonome, sans attendre le syndic et à un coût bien inférieur.

Le fonds de travaux : une innovation de la loi ALUR

La loi ALUR a rendu obligatoire la constitution d'un fonds de travaux dans toutes les copropriétés (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 2,5% du budget prévisionnel, a pour but de financer les travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble.

Lors de la vente d'un lot, les cotisations versées au fonds de travaux restent acquises à la copropriété. Le vendeur ne peut pas demander le remboursement de sa part. En revanche, le montant du fonds rattaché au lot vendu doit être communiqué à l'acquéreur dans le pré-état daté.

Ce que cela change pour les acquéreurs

La loi ALUR a donné aux acquéreurs en copropriété un niveau d'information sans précédent. Avant d'acheter, l'acquéreur sait désormais :

• Le montant exact des charges qu'il devra payer.
• Les travaux votés mais pas encore réalisés (et sa quote-part).
• L'état financier de la copropriété (impayés, dettes).
• Les procédures judiciaires en cours.
• L'état technique de l'immeuble (DPE, amiante, DTG).

Cette transparence est bénéfique pour le marché immobilier : elle réduit les litiges post-vente et permet aux acquéreurs de s'engager en toute connaissance de cause.

En résumé : les obligations du vendeur en 2026

Si vous vendez un lot en copropriété en 2026, vous devez :

1. Rassembler les 6 catégories d'informations prévues par l'article L.721-2 du CCH (version loi Climat 2021).
2. Établir un pré-état daté — via un service automatisé comme Pre-etat-date.ai ou via le syndic. Rappel : la loi réglemente le contenu, pas la forme ni le prestataire.
3. Annexer le pré-état daté et les documents au compromis de vente avant la signature, sous peine de suspension du délai de rétractation.
4. Fournir les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).
5. Demander l'état daté au syndic après la signature du compromis (obligatoire, plafonné à 380 EUR TTC).