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Loi ALUR et copropriété : ce que le vendeur doit savoir

Par Eric, fondateur de Pre-etat-date.ai12 min de lectureDiplômé d'expertise comptable · DU Immobilier & Urbanisme
Loi
ALUR du 24 mars 2014
Article clé
L.721-2 du CCH (modifié loi Climat 2021)
Infos obligatoires
7 rubriques (art. L.721-2 II, 1° à 7°)
Arrêtés d'application
Jamais publiés (2° et 4°), vérifié sept. 2026
Nature juridique
Pas un document officiel (rép. min. 16/09/2014)
Position Conseil Supérieur du Notariat
Syndic non obligatoire pour le pré-état daté
Fonds de travaux
2,5 % min du budget (art. 14-2)
Sanction si docs manquants
Délai de rétractation suspendu
Dernière modification
Loi Climat et Résilience (22 août 2021)

La loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) du 24 mars 2014 a profondément modifié les règles de la vente en copropriété. Douze ans après, ses implications sont toujours d'actualité pour les vendeurs. Voici ce que vous devez savoir en 2026.

Ce que la loi ALUR a changé pour les vendeurs

Avant la loi ALUR, le vendeur d'un lot de copropriété avait des obligations d'information relativement limitées. La loi du 24 mars 2014 a considérablement renforcé la transparence en imposant la transmission d'un grand nombre de documents et d'informations à l'acquéreur.

L'objectif du législateur était double : mieux protéger les acquéreurs en leur donnant une vision complète de la copropriété avant l'achat, et lutter contre la dégradation des copropriétés en encourageant la transparence financière.

Le « pré-état daté » : un terme de pratique, pas un document officiel

Précision juridique : La loi ALUR n'a pas créé de « document type » à proprement parler. Une réponse ministérielle du 16 septembre 2014 précise que les dispositions de l'article 54 de la loi ALUR n'avaient pas pour objet de créer un nouveau document comptable, mais de rendre obligatoire l'annexion à la promesse de vente d'un certain nombre d'informations destinées à éclairer l'acquéreur.

Le terme « pré-état daté » est un terme de pratique professionnelle utilisé par les notaires et les syndics. L'article L.721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) ne l'emploie pas. C'est le contenu qui est réglementé par la loi, pas la forme du document.

En pratique, c'est pour cette raison que les syndics et notaires ont créé des « questionnaires avant-contrat » standardisés qui compilent toutes ces informations dans un seul document. Mais il n'existe pas de formulaire officiel imposé par la loi — seul le contenu est obligatoire.

C'est justement cette approche que Pre-etat-date.ai adopte : structurer et automatiser la collecte des informations exigées par l'article L.721-2, sans passer par le syndic ni son formulaire propriétaire.

Article L.721-2 du CCH : la liste exhaustive des documents obligatoires

L'article L.721-2 du CCH, créé par la loi ALUR et modifié par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, liste précisément les informations à fournir à l'acquéreur dès la promesse de vente. Voici la liste exhaustive, telle qu'elle est en vigueur en 2026 :

1° Documents relatifs à l'organisation de l'immeuble

  • a) La fiche synthétique de la copropriété prévue à l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965.
  • b) Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s'ils ont été publiés.
  • c) Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf lorsque le copropriétaire vendeur n'a pas été en mesure de les obtenir auprès du syndic.

2° Informations relatives à la situation financière

  • a) Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur au titre des deux derniers exercices comptables.
  • b) Les sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur (provisions non encore exigibles, avances, fonds de travaux).
  • c) L'état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
  • d) Lorsque le syndicat dispose d'un fonds de travaux, le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation versée par le vendeur.
Condition de fraîcheur : Les informations financières des points a), c) et d) doivent être à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente. Le point b) (sommes susceptibles d'être dues par l'acquéreur) échappe à cette règle. Et lorsque le syndicat relève du deuxième alinéa de l'article 14-3 de la loi de 1965 (petites copropriétés à comptabilité simplifiée), les points b) et c) ne sont pas exigés.
L'arrêté annoncé par la loi n'existe pas. Le texte prévoit que « le contenu des informations financières prévues au présent 2° est précisé par arrêté du ministre chargé du logement ». Cet arrêté n'a jamais été pris depuis l'ordonnance du 27 août 2015 : nous l'avons vérifié en septembre 2026 sur Légifrance, dans l'analyse de l'ANIL (« arrêté à paraître ») et dans la réponse ministérielle du 21 mars 2017, qui le disait « en cours de concertation ». Le contenu du pré-état daté est donc fixé par la loi seule, les quatre items a) à d) ci-dessus. Deux conséquences pratiques : toute référence à un « arrêté fixant le contenu du pré-état daté » est erronée, et l'ambiguïté du point a) (charges payées par le vendeur ou provisions appelées ?) n'a jamais été tranchée par le pouvoir réglementaire. Le décret du 17 mars 1967, lui, définit l'état daté du syndic, pas le pré-état daté.

3° Le carnet d'entretien de l'immeuble

Document retraçant les travaux réalisés sur les parties communes, les contrats d'entretien et de maintenance, et l'identité du syndic en exercice.

4° Notice d'information

Une notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires et au fonctionnement des instances du syndicat. Le texte précise qu'« un arrêté du ministre chargé du logement détermine le contenu de cette notice ». Cet arrêté n'a jamais été publié : il n'existe à ce jour aucun modèle officiel de notice, et la FNAIM elle-même indique qu'elle est « à fournir dès qu'un arrêté aura fixé les modalités ». En pratique, cette rubrique reste sans objet tant que l'arrêté n'est pas paru. Un notaire ne peut pas exiger un document qui n'existe pas.

5° Diagnostic technique global (DTG)

Le cas échéant, les conclusions du DTG prévu à l'article L.731-1 du CCH. Le DTG n'est pas obligatoire pour toutes les copropriétés, mais s'il existe, ses conclusions doivent être communiquées.

6° Plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté

Le plan pluriannuel de travaux (PPT) adopté par l'assemblée générale dans les conditions de l'article 14-2 de la loi de 1965. Cette obligation, ajoutée par la loi Climat et Résilience de 2021, renforce la transparence sur les travaux à venir dans la copropriété.

7° À défaut, le projet de PPT

Si aucun PPT n'a été adopté, le projet de plan pluriannuel de travaux« s'il a été élaboré ». Rubrique conditionnelle : une copropriété qui n'a ni PPT ni projet n'a rien à joindre ici.

Les conséquences concrètes pour le vendeur

Sanction légale : Si le pré-état daté n'est pas remis avant ou lors de la signature du compromis, le délai de rétractation de 10 jours de l'acquéreur ne commence pas à courir. Concrètement, l'acquéreur conserve le droit de se rétracter sans motif tant que tous les documents n'ont pas été fournis.

En pratique, cela signifie que le vendeur a tout intérêt à rassembler tous les documents avant la signature du compromis. Un dossier incomplet peut :

  • Retarder la vente : le notaire refusera de faire signer un compromis sans les documents obligatoires.
  • Suspendre le délai de rétractation : le compteur de 10 jours ne démarre qu'à la remise du dernier document manquant.
  • Fragiliser juridiquement la vente : l'acquéreur pourrait invoquer un défaut d'information pour demander l'annulation de la vente ou une réduction du prix.
  • Engager la responsabilité du vendeur : en cas de préjudice subi par l'acquéreur du fait d'informations manquantes ou erronées.

La position du Conseil Supérieur du Notariat : le syndic n'est pas obligatoire

Un point essentiel souvent méconnu : le Conseil Supérieur du Notariat a pris position sur la question de savoir qui peut établir le pré-état daté. Sa réponse est claire : le vendeur n'est pas contraint de passer par le syndic.

Le Conseil Supérieur du Notariat a précisé que les informations requises par l'article L.721-2 du CCH peuvent être réunies par le vendeur lui-même, à condition qu'il dispose des documents nécessaires (PV d'AG, relevés de charges, fiche synthétique, etc.). Le vendeur peut donc constituer son pré-état daté à partir des documents en sa possession ou de ceux obtenus via l'extranet du syndic (voir où trouver mes documents de copropriété).

Cette position a ouvert la voie aux services en ligne comme Pre-etat-date.ai, qui permettent au vendeur de générer son pré-état daté de manière autonome, sans attendre le syndic et à un coût bien inférieur.

Le fonds de travaux : une innovation de la loi ALUR

La loi ALUR a rendu obligatoire la constitution d'un fonds de travaux dans toutes les copropriétés (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Ce fonds, alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 2,5% du budget prévisionnel, a pour but de financer les travaux de conservation et d'entretien de l'immeuble.

Lors de la vente d'un lot, les cotisations versées au fonds de travaux restent acquises à la copropriété. Le vendeur ne peut pas demander le remboursement de sa part. En revanche, le montant du fonds rattaché au lot vendu doit être communiqué à l'acquéreur dans le pré-état daté.

Ce que cela change pour les acquéreurs

La loi ALUR a donné aux acquéreurs en copropriété un niveau d'information sans précédent. Avant d'acheter, l'acquéreur sait désormais :

  • Le montant exact des charges qu'il devra payer.
  • Les travaux votés mais pas encore réalisés (et sa quote-part).
  • L'état financier de la copropriété (impayés, dettes).
  • Les procédures judiciaires en cours.
  • L'état technique de l'immeuble (DPE, amiante, DTG).

Cette transparence est bénéfique pour le marché immobilier : elle réduit les litiges post-vente et permet aux acquéreurs de s'engager en toute connaissance de cause.

En résumé : les obligations du vendeur en 2026

Si vous vendez un lot en copropriété en 2026, vous devez :

  1. Rassembler les 7 rubriques d'informations prévues par l'article L.721-2 du CCH (version loi Climat 2021) — la notice d'information du 4° restant sans objet tant que son arrêté n'est pas paru.
  2. Établir un pré-état daté — via un service automatisé comme Pre-etat-date.ai ou via le syndic. Rappel : la loi réglemente le contenu, pas la forme ni le prestataire.
  3. Annexer le pré-état daté et les documents au compromis de vente avant la signature, sous peine de suspension du délai de rétractation.
  4. Fournir les diagnostics techniques obligatoires (DPE, amiante, plomb, etc.).
  5. Demander l'état daté au syndic après la signature du compromis (obligatoire, plafonné à 380 EUR TTC).

Bon à savoir : Il n'existe pas de formulaire officiel type imposé par la loi pour le pré-état daté. Ce qui compte, c'est que toutes les informations exigées par l'article L.721-2 soient effectivement communiquées à l'acquéreur. C'est exactement ce que Pre-etat-date.ai structure automatiquement à partir de vos documents.

Pour remplir cette obligation sans attendre le syndic, un pré-état daté en ligne reprend chaque information exigée par l'article L.721-2 à partir de vos propres documents, en cinq minutes.

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