Documents obligatoires pour le compromis de vente en copropriété

Lors de la vente d'un lot en copropriété, la signature du compromis (ou promesse de vente) impose l'annexion d'un nombre important de documents. La loi ALUR du 24 mars 2014, codifiée à l'article L.721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH), a considérablement renforcé ces obligations. Un dossier incomplet peut retarder la vente de plusieurs semaines. Voici la liste exhaustive des documents à préparer.

Le pré-état daté : le document central

Le pré-état daté est le document qui synthétise l'ensemble des informations financières et juridiques relatives au lot et à la copropriété. Bien qu'il ne soit pas nommé explicitement dans la loi, il est le moyen le plus courant de satisfaire aux obligations de l'article L.721-2 du CCH. Il regroupe notamment :

• Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget sur les 2 derniers exercices.
• Les sommes susceptibles d'être dues au syndic par l'acquéreur (provisions non encore exigibles, avances, fonds de travaux).
• L'état global des impayés de charges au sein de la copropriété et de la dette vis-à-vis des fournisseurs.
• Le montant de la part du fonds de travaux rattachée au lot vendu.
• Les éventuelles procédures judiciaires en cours concernant la copropriété.

Le pré-état daté peut être établi par le syndic (moyennant 200 à 600 EUR en moyenne), par le vendeur lui-même, ou via un service en ligne comme Pack Vendeur. Le Conseil Supérieur du Notariat a confirmé que le recours au syndic n'est pas obligatoire pour ce document.

Documents relatifs à l'organisation de la copropriété

L'article L.721-2 I du CCH impose l'annexion des documents suivants au compromis :

• La fiche synthétique de la copropriété (article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965) : résumé annuel des données essentielles de la copropriété (nombre de lots, syndic, budget, assurance).
• Le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, ainsi que les actes les ayant modifiés, s'ils ont été publiés.
• Les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années, ou les PV disponibles depuis l'entrée en jouissance du vendeur si celle-ci remonte à moins de 3 ans.
• Le carnet d'entretien de l'immeuble : recense les travaux réalisés, les contrats d'entretien et d'assurance de l'immeuble.
• La notice d'information relative aux droits et obligations des copropriétaires, ainsi qu'au fonctionnement des instances de la copropriété.

Documents financiers

Les informations financières prévues par l'article L.721-2 II du CCH doivent être communiquées à l'acquéreur. Elles sont généralement contenues dans le pré-état daté et complétées par les documents suivants :

• Le budget prévisionnel de l'exercice en cours, voté en assemblée générale.
• Les relevés de charges des 2 derniers exercices comptables clos, détaillant les charges courantes et exceptionnelles du lot.
• Les appels de fonds récents montrant les provisions trimestrielles ou mensuelles appelées par le syndic.
• L'état des impayés de la copropriété et la dette vis-à-vis des fournisseurs.
• Le montant du fonds de travaux rattaché au lot, rendu obligatoire par la loi ALUR (cotisation annuelle minimale de 2,5 % du budget prévisionnel).

Documents techniques et plans

L'article L.721-2 III du CCH prévoit l'annexion des documents techniques relatifs à l'immeuble lorsqu'ils existent :

• Le Diagnostic Technique Global (DTG), s'il a été réalisé. Il évalue l'état général de l'immeuble, ses équipements communs et les travaux nécessaires sur 10 ans.
• Le plan pluriannuel de travaux (PPT), obligatoire depuis le 1er janvier 2025 pour les copropriétés de plus de 15 ans. Il projette les travaux à réaliser sur 10 ans avec une estimation budgétaire.
• L'audit énergétique, lorsqu'il a été réalisé (obligatoire pour certaines copropriétés dans le cadre de la loi Climat et Résilience).

Le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT)

Le DDT regroupe l'ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires du lot vendu. Il doit être annexé au compromis de vente. Les diagnostics sont à la charge du vendeur et doivent être réalisés par un diagnostiqueur certifié :

• DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : obligatoire, opposable depuis 2021, valable 10 ans.
• Diagnostic amiante : obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997.
• Diagnostic plomb (CREP) : obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, valable 1 an si positif.
• Diagnostic électricité : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans, valable 3 ans.
• Diagnostic gaz : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans, valable 3 ans.
• État des Risques et Pollutions (ERP) : obligatoire dans toutes les communes, valable 6 mois.
• Diagnostic termites : obligatoire dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, valable 6 mois.
• Mesurage Carrez : obligatoire pour tout lot en copropriété de plus de 8 m², valable sans limite sauf travaux.

Que se passe-t-il si des documents manquent ?

L'absence de documents obligatoires au moment de la signature du compromis a des conséquences juridiques importantes pour le vendeur :

• Le délai de rétractation ne court pas : l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours pour se rétracter après la signature du compromis. Ce délai ne commence à courir qu'à compter de la notification du dernier document manquant. Un dossier incomplet peut donc prolonger le délai de rétractation de plusieurs semaines.
• Le notaire peut refuser de faire signer : en pratique, la plupart des notaires exigent un dossier complet avant la signature du compromis pour sécuriser la transaction.
• Risque de nullité ou de réduction de prix : l'absence de certains diagnostics (notamment le DPE ou le mesurage Carrez) peut donner lieu à une action en nullité ou en réduction du prix par l'acquéreur.
• Responsabilité du vendeur : le vendeur peut être tenu responsable des vices cachés liés à l'absence de diagnostics (par exemple, présence d'amiante non signalée).

Récapitulatif : la checklist du compromis

Voici la liste complète des documents à préparer pour la signature du compromis de vente d'un lot en copropriété :

1. Pré-état daté (informations financières et juridiques).
2. Fiche synthétique de la copropriété.
3. Règlement de copropriété et état descriptif de division.
4. PV des 3 dernières assemblées générales.
5. Carnet d'entretien de l'immeuble.
6. Notice d'information copropriétaire.
7. Budget prévisionnel en cours.
8. Relevés de charges des 2 derniers exercices.
9. Plan pluriannuel de travaux (si existant).
10. DTG et audit énergétique (si existants).
11. DDT complet : DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, ERP, termites, mesurage Carrez.