Charges de copropriété lors d'une vente : qui paie quoi ?

Q: Comment sont réparties les charges entre vendeur et acheteur ?

Les charges courantes de copropriété sont réparties au prorata temporis, c'est-à-dire en fonction du nombre de jours de propriété de chacun. Le vendeur paie les provisions correspondant à sa période de propriété, l'acheteur prend le relais à compter de la date de la vente. Le notaire effectue ce calcul lors de la signature de l'acte authentique. Les provisions déjà appelées sont ajustées entre les parties.

Q: Le vendeur doit-il payer des travaux votés après la vente ?

Non. Le vendeur n'a pas à payer les travaux votés en assemblée générale après la date de la vente. La règle est celle de la date d'exigibilité de l'appel de fonds : si l'appel est exigible avant la vente, c'est le vendeur qui paie ; si l'appel est exigible après, c'est l'acheteur. Toutefois, une clause du compromis de vente peut prévoir une répartition différente entre les parties.

Q: Les provisions versées au fonds de travaux sont-elles remboursées au vendeur ?

Non. L'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les cotisations au fonds de travaux sont définitivement acquises au syndicat des copropriétaires. Elles sont rattachées au lot, pas à la personne. Lors de la vente, le solde du fonds de travaux est automatiquement transféré à l'acquéreur avec le lot. Le vendeur ne peut donc pas demander le remboursement des sommes versées.

Par L'équipe Pre-etat-date.ai|Mis à jour le 29 mars 20267 min de lecture

L'essentiel en bref

Principe :: Prorata temporis à la date de la vente
Charges courantes :: Réparties au jour le jour entre vendeur et acheteur
Charges exceptionnelles :: Celui qui est propriétaire au moment de l'appel de fonds
Fonds de travaux :: Non remboursable au vendeur, transféré automatiquement
Impayés :: Retenus sur le prix de vente par le notaire

La répartition des charges de copropriété lors d'une vente est une source fréquente d'incompréhension entre vendeur et acheteur. Qui paie les provisions trimestrielles ? Qui règle les travaux votés avant la vente mais appelés après ? Comment le notaire effectue-t-il le calcul ? Ce guide détaille les règles applicables.

Le principe du prorata temporis

Les charges courantes de copropriété (entretien des parties communes, ménage, assurance, eau, ascenseur) sont réparties entre le vendeur et l'acheteur au prorata du nombre de jours de propriété. Si la vente est signée le 15 mars, le vendeur paie les charges du 1er janvier au 14 mars, et l'acheteur du 15 mars au 31 décembre.

Le notaire effectue ce calcul lors de la signature de l'acte authentique. Les provisions trimestrielles déjà appelées sont ajustées : si le vendeur a payé le trimestre entier, il récupère la part correspondant à la période postérieure à la vente.

Tableau récapitulatif : qui paie quoi ?

Type de charge	Qui paie	Moment de la répartition
Charges courantes (provisions)	Prorata vendeur/acheteur	Date de la vente
Régularisation annuelle	Celui qui est propriétaire au vote des comptes	AG d'approbation
Travaux votés avant la vente	Vendeur (si appel exigible avant vente)	Date d'exigibilité de l'appel
Travaux votés après la vente	Acheteur	Date du vote en AG
Fonds de travaux	Rattaché au lot (non remboursable)	Transfert automatique
Impayés du vendeur	Retenus sur le prix de vente	Jour de la vente

Cas pratiques courants

Travaux votés mais pas encore appelés

Des travaux de ravalement ont été votés en AG avant la vente, mais l'appel de fonds n'est exigible qu'après la date de vente. C'est l'acheteur qui paiera, sauf clause contraire dans le compromis. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur les travaux votés et la vente.

Régularisation qui tombe après la vente

L'AG approuve les comptes en juin, mais la vente a eu lieu en mars. La régularisation (trop-perçu ou complément) concerne celui qui était propriétaire pendant l'exercice. Le notaire prévoit généralement une clause de répartition dans l'acte.

Le rôle du pré-état daté pour anticiper la répartition

Le pré-état daté est le meilleur outil pour anticiper la répartition des charges. Il détaille le budget prévisionnel, les charges courantes du lot, les impayés éventuels, le solde du fonds de travaux et les travaux votés non encore réalisés.

En disposant de ces informations avant le compromis, le vendeur et l'acheteur peuvent négocier en toute transparence. Le notaire utilise ensuite ces données pour calculer le prorata exact dans l'acte authentique. Plus les chiffres sont fiables, moins il y a de risques de litige après la vente.

Calcul automatique des charges

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Questions fréquentes

Comment sont réparties les charges entre vendeur et acheteur ?

Les charges courantes sont réparties au prorata temporis. Le vendeur paie pour sa période de propriété, l'acheteur pour la sienne. Le notaire ajuste les provisions déjà versées lors de la signature de l'acte authentique. Les charges exceptionnelles suivent la règle de la date d'exigibilité de l'appel de fonds.

Le vendeur doit-il payer des travaux votés après la vente ?

Non. Le vendeur ne paie que les appels de fonds dont la date d'exigibilité est antérieure à la date de vente. Les travaux votés en AG après la vente sont intégralement à la charge de l'acheteur. Consultez notre guide détaillé sur les travaux votés lors de la vente.

Les provisions versées au fonds de travaux sont-elles remboursées au vendeur ?

Non. Le fonds de travaux est rattaché au lot, pas au copropriétaire. Les cotisations sont définitivement acquises au syndicat (article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965). Le solde est transféré automatiquement à l'acheteur avec le lot.

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