Travaux votés avant la vente : qui paie, vendeur ou acheteur ?
L'essentiel en bref
- Règle générale :
- C'est la date d'exigibilité de l'appel de fonds qui détermine le payeur
- Le vendeur paie si :
- L'appel de fonds est exigible avant la date de la vente
- L'acheteur paie si :
- L'appel de fonds est exigible après la date de la vente
- Exception :
- Clause contractuelle différente dans le compromis de vente
- Pré-état daté :
- Liste les travaux votés non réalisés et les appels de fonds correspondants
Vous vendez votre appartement en copropriété et des travaux importants ont été votés en assemblée générale ? La question du paiement est légitime : est-ce au vendeur ou à l'acheteur de régler la facture ? La réponse dépend d'un critère précis : la date d'exigibilité de l'appel de fonds.
La règle légale : la date d'exigibilité fait foi
L'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 pose un principe clair : le paiement des travaux est dû par celui qui est copropriétaire au moment où l'appel de fonds devient exigible. Ce n'est donc ni la date du vote en AG, ni la date de début des travaux qui compte, mais bien la date à laquelle le syndic appelle les fonds.
Concrètement, si des travaux de ravalement ont été votés en juin et que le premier appel de fonds est exigible en septembre, mais que vous vendez en août, c'est l'acheteur qui paiera cet appel. En revanche, si le premier appel était exigible en juillet (avant la vente), le vendeur en est redevable.
Tableau récapitulatif des situations
| Situation | Qui paie | Base légale |
|---|---|---|
| Travaux votés ET appel exigible avant vente | Vendeur | Art. 6-2 décret 1967 |
| Travaux votés avant vente, appel exigible après | Acheteur (sauf accord contraire) | Art. 6-2 décret 1967 |
| Travaux votés après la vente | Acheteur | — |
| Clause de répartition dans le compromis | Selon l'accord entre les parties | Liberté contractuelle |
| Travaux urgents (art. 18 loi 1965) | Propriétaire au moment de la décision | Art. 18 loi 10 juillet 1965 |
Exemples concrets avec montants
Ravalement de 120 000 € voté en mars, vente en juin
Le syndic appelle les fonds en 3 échéances : avril, août et décembre. Le vendeur paie l'appel d'avril (exigible avant la vente). L'acheteur paie les appels d'août et décembre. Pour un lot ayant 50/1000 tantièmes, cela représente 2 000 € pour le vendeur et 4 000 € pour l'acheteur.
Ascenseur à remplacer : 80 000 € votés en janvier, vente en février
Le premier appel de fonds n'est exigible qu'en mai. Malgré le vote antérieur à la vente, l'acheteur paiera l'intégralité des appels. Le vendeur n'a aucune obligation de payer, sauf clause spécifique dans le compromis.
Négocier la répartition dans le compromis
La règle de l'exigibilité n'est pas d'ordre public : les parties peuvent librement convenir d'une répartition différente dans le compromis de vente. C'est même fréquent lorsque des travaux importants sont en cours.
L'acheteur peut négocier une baisse du prix de vente pour compenser les travaux à venir. Inversement, le vendeur peut accepter de prendre en charge certains appels postérieurs à la vente pour faciliter la transaction. Tout est question de négociation commerciale.
Piège courant pour les vendeurs
Certains vendeurs pensent pouvoir vendre avant le vote des travaux pour éviter de payer. Mais si les travaux sont votés entre le compromis et l'acte authentique, la situation se complique. Mieux vaut anticiper en préparant son pré-état daté pour une transparence totale dès le compromis.
Ce que le pré-état daté révèle sur les travaux
Le pré-état daté, conforme au modèle du Conseil Supérieur du Notariat, contient une section dédiée aux travaux votés non encore réalisés. On y trouve la description des travaux, le montant total voté, la quote-part du lot et l'échéancier des appels de fonds. Ces informations sont essentielles pour que l'acquéreur connaisse les dépenses à venir avant de s'engager.
Sur Pre-etat-date.ai, l'intelligence artificielle extrait automatiquement les travaux votés à partir de vos PV d'assemblées générales. Plus besoin de chercher manuellement dans chaque PV : l'IA identifie les résolutions de travaux et calcule votre quote-part en fonction de vos tantièmes.
Questions fréquentes
Peut-on négocier la prise en charge des travaux dans le compromis ?
Oui. La répartition légale basée sur la date d'exigibilité peut être modifiée par accord entre les parties. Le compromis de vente peut prévoir que le vendeur prend en charge tout ou partie des travaux, ou inversement que l'acheteur les assume en échange d'un prix de vente réduit.
Le vendeur peut-il refuser de payer des travaux votés avant la vente ?
Le vendeur ne peut pas refuser de payer les appels de fonds exigibles avant la vente. Le notaire retiendra ces sommes sur le prix de vente si nécessaire. En revanche, pour les appels exigibles après la vente, le vendeur n'a aucune obligation, même si les travaux ont été votés alors qu'il était encore propriétaire.
Le pré-état daté mentionne-t-il les travaux votés ?
Oui. Le pré-état daté conforme au modèle CSN détaille les travaux votés en AG et non encore réalisés, avec les montants et la quote-part du lot. C'est une information essentielle pour l'acquéreur qui peut ainsi évaluer les dépenses à venir. Consultez notre guide sur les charges lors de la vente pour une vision complète.
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