Pré-état daté trop cher : contester la facture du syndic et obtenir le remboursement

Votre syndic vous a facturé 300, 400 voire 600 € pour un pré-état daté ? Vous n'êtes pas seul. La facturation du pré-état daté par les syndics est l'un des sujets les plus contestés en copropriété. Voici vos droits, les recours possibles et les alternatives pour ne plus payer ce prix.

La facturation par le syndic est-elle légale ?

La réponse dépend du contrat de syndic. Depuis la loi ALUR (2014), le contrat type de syndic (défini par le décret du 26 mars 2015) distingue deux catégories :

• Prestations courantes : incluses dans les honoraires annuels du syndic.
• Prestations particulières : facturées en supplément, à condition d'être explicitement listées au contrat avec leur tarif.

Si le pré-état daté figure dans les prestations particulières du contrat de syndic avec un tarif affiché, la facturation est légale. Si ce n'est pas le cas, elle est contestable.

Pourquoi le prix n'est pas plafonné (contrairement à l'état daté)

Il est important de ne pas confondre le pré-état daté et l'état daté :

• L'état daté est plafonné à 380 € TTC depuis le décret n° 2020-153 du 21 février 2020.
• Le pré-état daté n'a aucun plafond légal. Les syndics fixent librement leur prix.

Cette absence de plafonnement explique les écarts de prix considérables entre les syndics (de 150 à plus de 600 €) et la frustration légitime des copropriétaires vendeurs.

Comment demander le remboursement

Si vous estimez que la facturation est abusive ou injustifiée, voici les étapes à suivre :

1. Vérifiez le contrat de syndic : consultez la liste des prestations particulières. Si le pré-état daté n'y figure pas, vous avez un argument solide.
2. Envoyez un courrier recommandé au syndic demandant le remboursement, en citant l'absence de base contractuelle ou le caractère disproportionné du tarif. La lettre type est plus bas.
3. Saisissez le médiateur de la consommation : les syndics professionnels doivent adhérer à un dispositif de médiation. Ses coordonnées figurent sur le contrat.
4. En dernier recours : le tribunal judiciaire peut être saisi pour obtenir le remboursement (les montants en jeu permettent la procédure simplifiée).

Comment contester un devis de pré-état daté avant de payer

Le cas le plus fréquent n'est pas la facture déjà réglée, c'est le devis reçu par email au moment de la mise en vente. Il est plus simple à traiter : ne le signez pas. Le syndic n'est pas tenu d'établir le pré-état daté, vous n'êtes pas tenu de le lui commander. Répondez par écrit que vous refusez le devis, et demandez dans le même courrier l'accès à vos documents de copropriété sur l'espace en ligne, que la loi ALUR l'oblige à vous fournir sans frais. Le syndic ne peut pas conditionner cet accès à l'acceptation de sa prestation : ce serait une rétention de documents, que nous décrivons dans notre guide syndic qui refuse le pré-état daté.

Avec vos pièces en main, vous établissez le document autrement. Notre guide où trouver mes documents de copropriété indique où chacune se trouve ; un PV d'assemblée générale et un appel de fonds suffisent pour lancer.

Lettre type de contestation à copier

Elle sert dans les deux situations : refuser un devis, ou demander le remboursement d'une facture réglée. Remplacez les crochets, supprimez la variante qui ne vous concerne pas, et envoyez-la en recommandé avec accusé de réception, c'est la preuve datée qui ouvre la voie au médiateur. Elle s'appuie sur deux textes : l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, qui limite la facturation aux prestations inscrites au contrat, et l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation, qui met le pré-état daté à la charge du vendeur.

[Vos nom, prénom, adresse]
[Nom et adresse du syndic]

Objet : contestation de la facturation du pré-état daté – lot n° [numéro], [adresse de l'immeuble]
Lettre recommandée avec accusé de réception

À [ville], le [date]

Madame, Monsieur,

Propriétaire du lot n° [numéro] de la copropriété [nom ou adresse de l'immeuble], j'ai reçu votre [devis / facture] n° [référence] du [date] d'un montant de [montant] € TTC pour l'établissement d'un pré-état daté.

Je conteste cette facturation pour les raisons suivantes.

1. L'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 réserve la facturation aux prestations particulières inscrites au contrat de syndic, au tarif qui y est stipulé. Le contrat de syndic en vigueur, approuvé par l'assemblée générale du [date], [ne mentionne pas cette prestation / la mentionne à un tarif de [montant] €, inférieur au montant facturé].

2. Le pré-état daté n'est pas une prestation que le syndic est tenu d'établir : l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation met l'obligation d'information à la charge du vendeur, qui reste libre de constituer ce document par ses propres moyens à partir des pièces de la copropriété. Ces pièces doivent m'être rendues accessibles sans frais sur l'espace en ligne prévu par l'article 18 de la même loi.

En conséquence, je vous demande [d'annuler ce devis / de me rembourser la somme de [montant] €] dans un délai de quinze jours à compter de la réception de la présente.

À défaut de réponse satisfaisante dans ce délai, je saisirai le médiateur de la consommation dont vous relevez, dont les coordonnées figurent sur votre contrat et vos factures, et me réserve la possibilité de saisir le tribunal judiciaire.

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées.

[Signature]

Deux précisions. Contester le prix ne vous dispense pas de remettre le pré-état daté à l'acquéreur avant le compromis : faites-le établir en parallèle. Et si le contrat de syndic prévoit bien la prestation, à ce tarif, la facture est régulière ; il vous reste alors la liberté de ne pas la commander, pas celle de la contester. Les positions de l'association des copropriétaires sur ces facturations sont résumées dans notre guide l'ARC et le pré-état daté.

La réponse ministérielle sur le pré-état daté

Plusieurs réponses ministérielles ont précisé que les informations composant le pré-état daté sont à la charge du vendeur, et que celui-ci n'est pas contraint de passer par le syndic pour les obtenir. Le vendeur peut constituer ce document lui-même à partir des pièces de la copropriété en sa possession.

Cette position a été confirmée par le Conseil Supérieur du Notariat : le vendeur a le choix de son mode d'obtention du pré-état daté.

Les alternatives au syndic pour éviter la surfacturation

Notre garantie satisfait ou remboursé

Pre-etat-date.ai propose une garantie satisfait ou remboursé : si votre notaire refuse le document que nous avons généré (sur présentation d'un courrier motivé du notaire), nous vous remboursons intégralement.

À 24,99 € avec garantie, c'est une fraction du prix facturé par la plupart des syndics — sans risque pour vous.