Qui fait le pré-état daté ? Vendeur, syndic ou IA
L'essentiel en bref
- Qui doit le fournir :
- Le vendeur (obligation légale art. L.721-2 CCH)
- Syndic obligatoire :
- Non — le CSN confirme que le vendeur n'est pas obligé de passer par le syndic
- 3 options :
- Syndic (150-600 EUR), vendeur DIY (gratuit), Pre-etat-date.ai (24,99 EUR)
- À ne pas confondre :
- L'état daté (syndic obligatoire, 380 EUR max) est un document différent
- Quand le fournir :
- Avant la signature du compromis ou de la promesse de vente
C'est l'une des questions les plus fréquentes lors d'une vente en copropriété : qui est censé fournir le pré-état daté ? Le vendeur, le syndic, le notaire ? La réponse est plus simple qu'il n'y paraît, et elle ouvre des possibilités que beaucoup de vendeurs ignorent.
Ce que dit la loi : article L.721-2 du CCH
Article L.721-2 du Code de la Construction et de l'Habitation : le vendeur doit fournir à l'acquéreur, dès la promesse de vente, un ensemble d'informations relatives à l'organisation de la copropriété, à la situation financière du copropriétaire vendeur et de la copropriété, et à l'état du bâtiment.
La loi ALUR du 24 mars 2014 a créé cette obligation d'information. Le point essentiel : c'est le vendeur qui est débiteur de cette obligation, pas le syndic. La loi ne désigne pas le syndic comme seul habilité à constituer ce document.
La position du Conseil Supérieur du Notariat (CSN)
Le CSN a clarifié cette question en publiant un modèle de référence pour le pre-etat date. Cette publication confirme implicitement que le vendeur peut constituer ce document lui-même, à condition de rassembler les informations requises à partir des documents de copropriété en sa possession.
Concrètement, le vendeur dispose généralement de la plupart des documents nécessaires : PV d'assemblée générale, appels de fonds, relevés de charges, fiche synthétique (disponible sur l'extranet du syndic), diagnostics immobiliers. Il peut donc compiler ces informations sans solliciter le syndic.
Les 3 options pour obtenir son pré-état daté
Option 1 : Demander au syndic
C'est l'option historique et la plus connue, mais aussi la plus coûteuse. Contrairement à l'état daté (plafonné à 380 EUR), le prix du pré-état daté n'est pas réglementé. Les syndics profitent souvent de cette absence de plafond pour facturer des tarifs élevés. Consultez notre article sur le coût du pré-état daté chez le syndic pour les tarifs détaillés.
Option 2 : Le remplir manuellement (modèle gratuit)
Légalement possible, mais concrètement difficile pour un non-professionnel. Le vendeur doit analyser les documents comptables, identifier les bons montants, vérifier la cohérence des tantièmes et produire un document conforme. Pour en savoir plus sur les risques, consultez notre guide sur le pré-état daté gratuit.
Option 3 : Utiliser un Pre-etat-date.ai (Pre-etat-date.ai)
L'intelligence artificielle analyse automatiquement les documents de copropriété pour extraire les données financières, juridiques et techniques. Le vendeur dépose ses PDF, valide les informations extraites et obtient un document conforme en quelques minutes. C'est le meilleur équilibre entre coût, rapidité et fiabilité.
Tableau récapitulatif
| Critère | Syndic | Vendeur DIY | Pre-etat-date.ai |
|---|---|---|---|
| Qui réalise ? | Le gestionnaire du syndic | Le vendeur seul | Pre-etat-date.ai + validation vendeur |
| Prix | 150-600 EUR | Gratuit | 24,99 EUR |
| Délai | 15-30 jours | 2-5 heures | 5 minutes |
| Fiabilité | Élevée | Variable (risque d'erreur) | Élevée (recoupement IA) |
| Base légale | Oui | Oui (CSN) | Oui (CSN) |
Attention : ne confondez pas pré-état daté et état daté
C'est une confusion fréquente. Le pré-état daté et l'état daté sont deux documents distincts :
- Le pré-état daté est fourni par le vendeur au moment du compromis. Un service en ligne comme Pre-etat-date.ai automatise sa création à partir des PDF du vendeur.
- L'état daté est établi obligatoirement par le syndic au moment de la vente définitive (acte authentique). Son prix est plafonné à 380 EUR TTC.
Pour une comparaison détaillée, consultez notre article sur la différence entre pré-état daté et état daté.
Questions fréquentes
Le vendeur peut-il faire le pré-état daté lui-même ?
Oui. Le CSN a confirmé que le vendeur peut établir le pré-état daté sans recourir au syndic. L'article L.721-2 du CCH impose au vendeur de fournir les informations, mais ne désigne pas le syndic comme seul prestataire. Le vendeur peut utiliser ses propres documents ou un service en ligne comme Pre-etat-date.ai.
Le syndic est-il obligatoire pour le pré-état daté ?
Non. Le syndic est obligatoire uniquement pour l'état daté (art. 10-1 loi du 10 juillet 1965). Pour le pré-état daté, le vendeur choisit librement comment le constituer. Le recours au syndic reste une option parmi d'autres.
Quelle est la différence entre pré-état daté et état daté ?
Le pré-état daté est fourni au compromis et peut être généré automatiquement via un service en ligne. L'état daté est fourni à l'acte authentique et doit être établi par le syndic (plafonné à 380 EUR). Les deux couvrent des informations similaires mais à des moments différents de la vente. Consultez notre FAQ pour plus de précisions.
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