Les définitions essentielles pour comprendre la copropriété, la vente immobilière et le pré-état daté en France.
Document officiel rédigé et signé par un notaire qui constate le transfert définitif de propriété d'un bien immobilier. L'acte authentique intervient généralement 2 à 3 mois après la signature du compromis de vente. Il reprend les conditions de la vente et intègre l'ensemble des diagnostics et documents de copropriété obligatoires.
Demande de paiement adressée par le syndic aux copropriétaires pour couvrir les dépenses courantes ou exceptionnelles de la copropriété. Les appels de fonds sont généralement trimestriels et correspondent aux provisions prévues par le budget prévisionnel. Ils peuvent aussi être ponctuels pour financer des travaux votés en assemblée générale.
Structure juridique regroupant des propriétaires pour la gestion d'espaces ou équipements communs (voirie, espaces verts, réseaux). Distincte de la copropriété classique, l'ASL/AFUL gère des éléments communs entre plusieurs immeubles ou résidences. Lors de la vente, le vendeur doit informer l'acquéreur de l'existence d'une ASL et de ses cotisations.
Réunion annuelle obligatoire de l'ensemble des copropriétaires au cours de laquelle sont votées les décisions relatives à la gestion de l'immeuble. L'AG approuve les comptes, vote le budget prévisionnel, décide des travaux et élit les membres du conseil syndical. Les décisions sont consignées dans un procès-verbal.
Étude approfondie de la performance énergétique d'un immeuble qui identifie les sources de déperditions thermiques et propose des scénarios de travaux d'amélioration. Obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots équipées d'un chauffage collectif, il est plus détaillé qu'un simple DPE et constitue un outil de planification des travaux de rénovation.
Estimation annuelle des dépenses courantes de la copropriété votée en assemblée générale. Il couvre l'entretien, la maintenance, les contrats de service (ascenseur, nettoyage, assurance) et les frais de gestion du syndic. Le budget prévisionnel sert de base au calcul des appels de fonds trimestriels adressés à chaque copropriétaire.
Document obligatoire tenu par le syndic qui recense l'ensemble des travaux réalisés dans l'immeuble ainsi que les contrats d'entretien en cours. Il constitue la mémoire technique de la copropriété et doit être mis à la disposition de tout acquéreur potentiel. La loi ALUR a renforcé l'obligation de le tenir à jour.
Dépenses régulières liées au fonctionnement normal de la copropriété : entretien des parties communes, contrats de maintenance, assurance de l'immeuble, honoraires du syndic et frais de gestion. Elles sont financées par le budget prévisionnel et réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Dépenses non prévues par le budget prévisionnel, votées en assemblée générale pour financer des travaux importants (ravalement, réfection de toiture, mise aux normes de l'ascenseur). Elles font l'objet d'appels de fonds spécifiques et sont réparties entre les copropriétaires selon les tantièmes définis par le règlement de copropriété.
Disposition contractuelle insérée dans le compromis de vente qui prévoit l'annulation automatique de la vente si certaines conditions ne sont pas remplies dans un délai donné. Les conditions suspensives les plus courantes portent sur l'obtention du prêt immobilier, l'absence de servitude et la conformité des diagnostics.
Avant-contrat signé entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier qui engage les deux parties. En copropriété, il doit être accompagné de nombreux documents obligatoires dont le pré-état daté, le règlement de copropriété et les diagnostics techniques. L'acquéreur dispose d'un délai de rétractation de 10 jours après signature.
Documents du compromis de venteOrgane consultatif élu par l'assemblée générale qui assiste le syndic et contrôle sa gestion. Composé de copropriétaires bénévoles, il vérifie les comptes, donne son avis sur les devis de travaux et prépare l'ordre du jour de l'AG. Son rôle est essentiel pour garantir une gestion transparente de la copropriété.
Personne physique ou morale propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. Chaque copropriétaire dispose de droits (usage de son lot, vote en AG) et d'obligations (paiement des charges, respect du règlement de copropriété). L'ensemble des copropriétaires forme le syndicat des copropriétaires.
Organisation juridique d'un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Chaque copropriétaire possède un lot privatif (appartement, cave, parking) et une quote-part des parties communes. La copropriété est régie par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967.
Guide de la vente en copropriétéEnsemble des diagnostics immobiliers obligatoires que le vendeur doit fournir à l'acquéreur lors de la vente d'un bien. Il comprend notamment le DPE, le diagnostic amiante, plomb, électricité, gaz, termites, l'état des risques (ERP) et le mesurage Carrez. Le DDT doit être annexé au compromis de vente.
Documents nécessaires à la ventePériode de 10 jours calendaires dont dispose l'acquéreur non professionnel après la signature du compromis de vente pour renoncer à l'achat sans motif ni pénalité. Ce délai court à compter du lendemain de la notification du compromis signé. La rétractation doit être notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception.
Documents du compromis de venteSomme versée par l'acquéreur lors de la signature du compromis de vente, généralement comprise entre 5 et 10 % du prix de vente. Séquestrée chez le notaire ou l'agent immobilier, elle sera imputée sur le prix lors de la signature de l'acte authentique. En cas de rétractation dans le délai légal de 10 jours, elle est intégralement restituée.
Repérage obligatoire de la présence d'amiante dans les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Le diagnostic porte sur les flocages, calorifugeages, faux plafonds et autres matériaux susceptibles de contenir de l'amiante. Sa durée de validité est illimitée si l'absence d'amiante est confirmée.
État de l'installation intérieure d'électricité obligatoire pour les logements dont l'installation a plus de 15 ans. Le diagnostic vérifie la conformité et la sécurité de l'installation électrique (tableau, prises, mise à la terre). Valable 3 ans pour une vente, il identifie les anomalies pouvant présenter un danger.
État de l'installation intérieure de gaz obligatoire pour les logements dont l'installation a plus de 15 ans. Il contrôle la sécurité des appareils, tuyauteries et conduits d'évacuation. Valable 3 ans pour une vente, il signale les anomalies classées par niveau de gravité pouvant nécessiter des travaux.
Constat de Risque d'Exposition au Plomb obligatoire pour les logements construits avant le 1er janvier 1949. Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb des revêtements (peintures principalement). Si la concentration dépasse le seuil réglementaire, des travaux de mise en sécurité peuvent être exigés.
État relatif à la présence de termites obligatoire dans les zones définies par arrêté préfectoral. Valable 6 mois pour une vente, il identifie la présence d'insectes xylophages pouvant compromettre la solidité des structures en bois de l'immeuble. En copropriété, il porte sur les parties privatives du lot vendu.
Diagnostic obligatoire qui évalue la consommation d'énergie et les émissions de gaz à effet de serre d'un logement. Il attribue une classe énergétique de A (très performant) à G (passoire thermique) et est valable 10 ans. Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable et ses résultats engagent la responsabilité du diagnostiqueur.
DPE et vente en copropriétéDroit permettant à une collectivité publique ou à un locataire d'acquérir un bien immobilier en priorité lors de sa mise en vente. En copropriété, le droit de préemption urbain (DPU) peut être exercé par la commune. Le locataire bénéficie également d'un droit de préemption en cas de vente du logement qu'il occupe (congé pour vendre).
Analyse globale de l'état technique d'un immeuble en copropriété qui évalue l'état des parties communes, la situation au regard des obligations réglementaires et les améliorations possibles. Obligatoire lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans, il peut aussi être voté en AG. Le DTG sert de base à l'élaboration du plan pluriannuel de travaux.
Diagnostic obligatoire qui informe l'acquéreur des risques naturels (inondation, sismicité), miniers, technologiques et de pollution des sols auxquels le bien est exposé. Basé sur les arrêtés préfectoraux, il doit dater de moins de 6 mois au moment de la signature du compromis de vente.
Espace numérique sécurisé mis à disposition des copropriétaires par le syndic, rendu obligatoire par la loi ALUR. L'extranet donne accès aux documents de la copropriété : PV d'assemblée générale, appels de fonds, relevés de charges, règlement de copropriété, fiche synthétique et carnet d'entretien. C'est la source principale des documents nécessaires au pré-état daté.
Documents nécessaires à la venteDocument récapitulatif établi par le syndic qui présente les informations financières et techniques essentielles de la copropriété sur une seule page. Rendue obligatoire par la loi ALUR, elle doit être mise à jour chaque année et transmise aux copropriétaires. Elle facilite la comparaison entre copropriétés pour les acquéreurs potentiels.
Tout savoir sur la fiche synthétiqueRéserve financière obligatoire constituée par les copropriétés pour anticiper le financement des travaux futurs. Imposé par la loi ALUR, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle minimale de 2,5 % du budget prévisionnel. Il est rattaché au lot et suit le bien en cas de vente.
Loi ALUR et copropriétéProtection légale de l'acquéreur contre les défauts graves non apparents du bien qui le rendent impropre à l'usage ou qui en diminuent considérablement la valeur. Le vendeur est tenu de cette garantie même s'il n'avait pas connaissance du vice, sauf clause d'exclusion dans l'acte de vente (non valable entre professionnel et particulier).
Professionnel salarié d'un cabinet de syndic chargé de la gestion quotidienne d'un portefeuille de copropriétés. Il est l'interlocuteur principal des copropriétaires pour les questions courantes, la gestion des sinistres, le suivi des travaux et la préparation des assemblées générales.
Charges de copropriété non réglées par un ou plusieurs copropriétaires. Les impayés fragilisent la trésorerie de la copropriété et peuvent entraîner des difficultés à financer l'entretien courant. En cas de vente, le notaire vérifie la situation du vendeur et retient les sommes dues sur le prix de vente pour apurer la dette.
Loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové qui a profondément réformé le droit de la copropriété. Elle a notamment instauré l'obligation du fonds de travaux, de la fiche synthétique, du registre d'immatriculation et renforcé les informations à fournir lors de la vente d'un lot (pré-état daté).
Impact de la loi ALURDisposition légale imposant la mention de la superficie privative d'un lot de copropriété dans tout acte de vente. Le mesurage Carrez calcule la surface de plancher des locaux clos et couverts, déduction faite des murs, cloisons, cages d'escalier et surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre. Une erreur de plus de 5 % peut entraîner une diminution proportionnelle du prix de vente.
Loi portant Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique qui a complété les réformes de la loi ALUR. Elle a introduit le plan pluriannuel de travaux obligatoire, facilité la prise de décision en assemblée générale et modernisé les règles de mise en concurrence des contrats de syndic.
Unité de propriété composée d'une partie privative (appartement, cave, parking) et d'une quote-part de parties communes exprimée en tantièmes. Chaque lot est identifié par un numéro unique dans l'état descriptif de division. Les charges sont réparties entre les lots proportionnellement à leurs tantièmes.
Contrat par lequel un propriétaire confie à un professionnel de l'immobilier (agent, mandataire) la mission de trouver un acquéreur pour son bien. Le mandat peut être simple (possibilité de confier la vente à plusieurs agences) ou exclusif (une seule agence). La durée, les honoraires et les conditions sont fixés par le contrat.
Calcul obligatoire de la superficie privative d'un lot de copropriété lors de sa vente, selon les règles de la loi Carrez du 18 décembre 1996. Sont mesurées les surfaces closes et couvertes dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80 m, après déduction des murs, cloisons et embrasures. Une erreur supérieure à 5 % ouvre droit à une diminution proportionnelle du prix.
Unité de mesure des tantièmes dans une copropriété, exprimée en fractions de 1 000. Les millièmes déterminent la quote-part de chaque lot dans les parties communes et servent de base à la répartition des charges. Ils peuvent différer selon la nature des charges (générales ou spéciales).
Comprendre les tantièmesEnsemble des taxes et droits perçus par l'État et les collectivités lors du transfert de propriété d'un bien immobilier, communément appelés « frais de notaire ». Ils représentent environ 7 à 8 % du prix de vente dans l'ancien et 2 à 3 % dans le neuf. Ils comprennent les droits d'enregistrement, la taxe de publicité foncière et les émoluments du notaire.
Officier public chargé de recevoir les actes authentiques et de leur conférer une force probante. Dans le cadre d'une vente immobilière en copropriété, le notaire vérifie la conformité du dossier, rédige l'acte authentique et assure la répartition des charges entre vendeur et acquéreur à la date de la vente.
Éléments de l'immeuble qui appartiennent à l'ensemble des copropriétaires : halls, escaliers, couloirs, toiture, façade, terrain, canalisations principales. Leur usage et leur entretien sont régis par le règlement de copropriété. Les dépenses liées aux parties communes sont réparties entre les copropriétaires selon leurs tantièmes.
Programme de travaux sur 10 ans établi sur la base du DTG pour planifier et budgéter les interventions nécessaires à la conservation de l'immeuble. Rendu obligatoire par la loi Climat et Résilience de 2021, il doit être adopté en assemblée générale et mis à jour tous les 10 ans. Il permet d'anticiper les dépenses et d'alimenter le fonds de travaux en conséquence.
Gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier, calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition majoré des frais et travaux. Les plus-values sur la résidence principale sont exonérées d'impôt. Pour les résidences secondaires et investissements locatifs, elles sont taxées à 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) avec des abattements progressifs selon la durée de détention.
Document financier et juridique qui informe l'acquéreur de la situation d'un lot de copropriété avant la signature du compromis de vente. Prévu par l'article L.721-2 du Code de la Construction, il détaille les charges, travaux votés, procédures en cours et la santé financière de la copropriété. Contrairement à l'état daté, il peut être établi par le vendeur lui-même.
Qu'est-ce qu'un pré-état daté ?Document officiel rédigé à l'issue de chaque assemblée générale qui retranscrit l'ensemble des résolutions votées, les résultats des votes et les éventuelles contestations. Il est notifié aux copropriétaires absents ou opposants et constitue une pièce essentielle lors de la vente d'un lot pour informer l'acquéreur des décisions récentes.
Sommes versées par anticipation par chaque copropriétaire, généralement par trimestre, pour couvrir les dépenses courantes de la copropriété. Le montant est calculé sur la base du budget prévisionnel et des tantièmes du lot. Les provisions font l'objet d'une régularisation annuelle après l'approbation des comptes en assemblée générale.
Travaux de remise en état des façades d'un immeuble, obligatoires au moins tous les 10 ans dans certaines communes (dont Paris). En copropriété, le ravalement est voté en assemblée générale et financé par des appels de fonds exceptionnels. Son coût, souvent élevé (10 000 à 50 000 € par lot selon l'immeuble), doit être signalé dans le pré-état daté s'il a été voté.
Document juridique fondateur qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété. Il précise la destination de l'immeuble, la répartition des lots, les tantièmes, les conditions d'utilisation des parties privatives et communes, ainsi que les règles de majorité pour les votes en AG. Il est publié au fichier immobilier et s'impose à tous les copropriétaires.
Mandataire chargé de l'administration et de la gestion de la copropriété. Le syndic peut être un professionnel (cabinet) ou un copropriétaire bénévole. Il exécute les décisions de l'assemblée générale, gère le budget, tient la comptabilité, souscrit les assurances et représente le syndicat des copropriétaires en justice.
Coût du syndic pour le pré-état datéPersonne morale constituée de l'ensemble des copropriétaires d'un immeuble. Le syndicat est automatiquement créé dès qu'un immeuble est placé sous le régime de la copropriété. Il est doté de la personnalité juridique, peut agir en justice, et prend les décisions collectives en assemblée générale. Il est représenté par le syndic.
Quote-part attribuée à chaque lot de copropriété, exprimée en fraction du total de l'immeuble (souvent en millièmes ou dix-millièmes). Les tantièmes reflètent la valeur relative de chaque lot par rapport à l'ensemble et déterminent la répartition des charges ainsi que le nombre de voix en assemblée générale.
Calcul des tantièmesTravaux décidés en assemblée générale qui n'ont pas encore été réalisés ou dont le paiement n'est pas achevé. Lors de la vente d'un lot, le vendeur doit informer l'acquéreur des travaux votés et préciser la quote-part restant à payer. Selon la date du vote et de l'exigibilité des appels de fonds, la charge peut incomber au vendeur ou à l'acquéreur.
Document financier établi obligatoirement par le syndic lors de la vente d'un lot de copropriété. Il détaille la situation du vendeur vis-à-vis de la copropriété (charges dues, avances versées, impayés) et permet au notaire de répartir les charges entre vendeur et acquéreur. Son coût est plafonné à 380 EUR TTC.
Différence avec le pré-état datéDocument qui identifie et numérote chaque lot privatif de la copropriété en précisant sa nature (appartement, cave, parking), son étage et ses tantièmes. Publié au fichier immobilier, il est annexé au règlement de copropriété et constitue la base juridique de la répartition des charges entre copropriétaires.
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