Certificat de l'article 20 : le document du syndic qui sécurise la vente
L'essentiel en bref
- Base légale :
- Article 20 de la loi du 10 juillet 1965
- Établi par :
- Le syndic de copropriété, et lui seul
- Validité :
- Moins d'un mois
- Rôle :
- Dire si le vendeur est à jour de ses charges, ou non
- Moment :
- À la signature de l'acte de vente, chez le notaire
- À ne pas confondre :
- Avec le pré-état daté (avant le compromis) et l'état daté (après le compromis)
Pendant la vente d'un lot de copropriété, trois documents financiers liés à la copropriété arrivent à des moments différents : le pré-état daté, l'état daté et le certificat de l'article 20. Le dernier est le moins connu. C'est pourtant lui qui, à la signature chez le notaire, garantit que l'acheteur ne reprendra pas les dettes de l'ancien propriétaire.
De quoi s'agit-il ?
Le certificat tient son nom de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, la loi de base de la copropriété. C'est une attestation de moins d'un mois. Le syndic y indique si le vendeur est libéré ou non de toute obligation envers le syndicat des copropriétaires, c'est-à-dire s'il a payé toutes ses charges et cotisations ou s'il reste des impayés.
Il ne sert pas à informer l'acheteur à l'avance : c'est le rôle du pré-état daté. Il arrive tout à la fin, à la signature de l'acte, pour solder les comptes entre le vendeur, la copropriété et le notaire.
Les deux mécanismes de l'article 20
L'article 20 prévoit deux étapes, qui se suivent au moment de la vente.
1. L'avis de mutation et l'opposition
Une fois la vente signée, le notaire prévient le syndic du changement de propriétaire (on parle d'avis de mutation). Le syndic a alors 15 jours pour faire opposition au versement du prix au vendeur, s'il reste des sommes dues. La copropriété récupère ainsi ses charges impayées sur le prix de vente, avant que le vendeur ne touche son argent.
2. Le certificat de moins d'un mois
Avant l'acte, le vendeur ou le notaire demande ce certificat au syndic. Si le vendeur est à jour, la vente se fait normalement et il n'y a pas d'opposition. S'il reste des impayés, le notaire retient la somme sur le prix et la verse au syndic.
Pourquoi ce certificat est important
Il protège plusieurs personnes à la fois.
- L'acheteur : il ne reprend pas les dettes de charges de l'ancien propriétaire. Sans ce mécanisme, on pourrait lui réclamer des impayés qu'il n'a pas faits.
- La copropriété : elle récupère les sommes dues, prises directement sur le prix de vente.
- Le vendeur à jour : le certificat le confirme par écrit, et la signature se passe sans accroc.
Le rôle-clé du notaire
Le notaire s'occupe de tout : il prévient le syndic, obtient le certificat et bloque les fonds si besoin. S'il n'a pas le certificat, ou si des impayés ne sont pas réglés, il peut retenir le prix tant que la situation n'est pas régularisée.
Qui peut le délivrer ?
Seul le syndic peut établir ce certificat, car lui seul connaît l'état exact du compte du vendeur. Le vendeur ne peut pas le faire lui-même, et une plateforme non plus. C'est une attestation officielle du solde de son compte, alors que le pré-état daté peut être préparé par le vendeur.
Le syndic le fournit souvent en même temps que l' état daté, parmi les formalités qu'il facture au vendeur après le compromis.
Ne pas confondre : les 3 documents de la vente
| Document | Quand ? | Établi par | Rôle |
|---|---|---|---|
| Pré-état daté | Avant le compromis | Le vendeur (ou une plateforme) | Informer l'acheteur à l'avance |
| État daté | Après le compromis, avant l'acte | Le syndic (plafonné à 380 €) | Détailler la situation financière |
| Certificat art. 20 | Au moment de l'acte | Le syndic | Attester que le vendeur est à jour |
Pour bien distinguer les deux premiers, lisez notre guide pré-état daté vs état daté. Pour savoir comment vendeur et acheteur se partagent les impayés, voir aussi qui paie les charges lors d'une vente.
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Questions fréquentes
Le certificat de l'article 20 est-il la même chose que l'état daté ?
Non. L'état daté est un document détaillé, au prix plafonné à 380 €, qui fait le point sur toute la situation financière du vendeur. Le certificat de l'article 20 est une simple attestation de moins d'un mois : il dit si le vendeur est libéré, ou non, de ses obligations envers le syndicat. Les deux viennent du syndic, mais ils n'arrivent pas au même moment et ne servent pas à la même chose.
Qui délivre le certificat de l'article 20 ?
Seul le syndic peut l'établir, car il tient les comptes du syndicat. Ni le vendeur ni une plateforme ne peuvent le remplacer. Le pré-état daté, lui, peut être fait sans syndic : c'est un document d'information, pas une attestation de compte.
Que se passe-t-il si le vendeur a des charges impayées ?
Le notaire retient la somme due sur le prix de vente et la verse au syndic. Il remet ensuite le reste au vendeur. C'est le mécanisme d'opposition de l'article 20 : l'acheteur ne reprend pas les dettes de l'ancien propriétaire.
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