Certificat de l'article 20 : le document du syndic qui sécurise la vente
L'essentiel en bref
- Base légale :
- Article 20 de la loi du 10 juillet 1965
- Établi par :
- Le syndic de copropriété, exclusivement
- Validité :
- Moins d'un mois
- Rôle :
- Attester si le vendeur est à jour, ou non, de ses charges
- Moment :
- Au moment de l'acte authentique, chez le notaire
- À ne pas confondre :
- Avec le pré-état daté (avant compromis) et l'état daté (après compromis)
Lors de la vente d'un lot de copropriété, trois documents financiers émanent de la copropriété à des étapes différentes : le pré-état daté, l'état daté, et le certificat de l'article 20. Ce dernier est le moins connu, mais c'est lui qui, au moment de signer chez le notaire, garantit que l'acheteur ne récupérera pas les dettes de l'ancien propriétaire. Voici comment il fonctionne.
De quoi s'agit-il ?
Le certificat de l'article 20 tire son nom de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965, texte fondateur du droit de la copropriété. Il s'agit d'une attestation, datant de moins d'un mois, par laquelle le syndic indique si le copropriétaire vendeur est libéré ou non de toute obligation à l'égard du syndicat des copropriétaires : autrement dit, s'il a réglé toutes ses charges et cotisations, ou s'il reste des impayés.
Ce certificat n'a pas vocation à informer l'acheteur en amont, comme le fait le pré-état daté. Son rôle est différent : il intervient tout à la fin du parcours, au moment de l'acte authentique, pour sécuriser le règlement des comptes entre le vendeur, la copropriété et le notaire.
Les deux mécanismes de l'article 20
L'article 20 organise en réalité deux étapes complémentaires, déclenchées par la vente :
1. L'avis de mutation et l'opposition
Dès la vente signée, le notaire informe le syndic de la mutation (le changement de propriétaire). Le syndic dispose alors d'un délai de 15 jours pour former opposition au versement des fonds au vendeur, s'il reste des sommes dues. Cette opposition permet à la copropriété de récupérer les charges impayées directement sur le prix de vente, avant que le vendeur ne touche son argent.
2. Le certificat de moins d'un mois
Avant l'acte, le vendeur (ou le notaire) demande au syndic ce certificat de moins d'un mois. S'il atteste que le vendeur est à jour, la vente se déroule normalement et la procédure d'opposition n'a pas lieu d'être. S'il révèle des impayés, le notaire retient le montant correspondant sur le prix et le reverse au syndic.
Pourquoi ce certificat est important
Le certificat de l'article 20 est une double protection :
- Pour l'acheteur : il garantit qu'il n'héritera pas des dettes de charges de l'ancien propriétaire. Sans ce mécanisme, l'acquéreur pourrait se voir réclamer des impayés qu'il n'a pas contractés.
- Pour la copropriété : le syndicat des copropriétaires est certain de récupérer les sommes dues, prélevées à la source sur le prix de vente.
- Pour le vendeur de bonne foi : s'il est à jour, le certificat le confirme noir sur blanc et fluidifie la signature.
Le rôle-clé du notaire
C'est le notaire qui orchestre tout : il avise le syndic, recueille le certificat, et bloque au besoin les fonds correspondants. En l'absence de certificat ou en cas d'impayés non résolus, il peut suspendre le versement du prix au vendeur tant que la situation n'est pas régularisée.
Qui peut le délivrer ?
Seul le syndic peut établir le certificat de l'article 20, car il est le seul à connaître l'état exact des comptes du copropriétaire vendeur. Contrairement au pré-état daté, ce n'est donc pas un document que le vendeur peut produire lui-même ou générer via une plateforme. C'est une attestation officielle de solde de compte.
En pratique, ce certificat est souvent fourni en même temps que l' état daté, dans le cadre des formalités que le syndic facture au vendeur après le compromis.
Ne pas confondre : les 3 documents de la vente
| Document | Quand ? | Établi par | Rôle |
|---|---|---|---|
| Pré-état daté | Avant le compromis | Le vendeur (ou une plateforme) | Informer l'acheteur en amont |
| État daté | Après le compromis, avant l'acte | Le syndic (plafonné à 380 €) | Détailler la situation financière |
| Certificat art. 20 | Au moment de l'acte | Le syndic | Attester que le vendeur est à jour |
Pour bien distinguer les deux premiers, consultez notre guide dédié : pré-état daté vs état daté. Sur la question du règlement des impayés entre vendeur et acheteur, voir aussi qui paie les charges lors d'une vente.
Anticipez dès le pré-état daté
Un pré-état daté clair, qui mentionne honnêtement les éventuels impayés et le solde du fonds de travaux, évite les mauvaises surprises au moment de l'acte. Pre-etat-date.ai analyse vos documents de copropriété et fait apparaître ces informations dès l'avant-contrat.
Questions fréquentes
Le certificat de l'article 20 est-il la même chose que l'état daté ?
Non. L'état daté est un document détaillé, au tarif plafonné à 380 €, qui récapitule toute la situation financière du vendeur. Le certificat de l'article 20 est une simple attestation de moins d'un mois indiquant si le vendeur est libéré, ou non, de ses obligations envers le syndicat. Les deux émanent du syndic mais interviennent à des moments et pour des usages différents.
Qui délivre le certificat de l'article 20 ?
Seul le syndic de copropriété peut l'émettre, car il tient les comptes du syndicat. Ni le vendeur ni une plateforme ne peuvent le remplacer. Le pré-état daté, lui, peut être fait sans syndic, car c'est un document d'information et non une attestation de compte.
Que se passe-t-il si le vendeur a des charges impayées ?
Le notaire retient le montant dû sur le prix de vente et le reverse au syndic avant de remettre le solde au vendeur. C'est le mécanisme d'opposition de l'article 20 : il évite que l'acheteur n'hérite des dettes de l'ancien propriétaire.
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