Pré-état daté : les 7 erreurs fréquentes à éviter
Faire son pré-état daté soi-même est légal, et c'est souvent le meilleur moyen d'éviter les frais du syndic. Mais les mêmes erreurs reviennent. Elles peuvent fausser le document, voire retarder la vente. Voici les sept plus fréquentes, et comment les éviter.
Les 7 erreurs en un coup d'œil
- Confondre pré-état daté et état daté
- Reprendre des montants périmés
- Oublier les impayés et les dettes
- Négliger le fonds de travaux
- Se tromper de tantièmes
- Oublier un diagnostic du dossier de vente, ou joindre un DPE périmé
- Tout saisir à la main
1. Confondre pré-état daté et état daté
Le piège : C'est l'erreur la plus courante. Le pré-état daté sert au compromis : le vendeur peut le préparer lui-même. L'état daté vient après le compromis, avant l'acte de vente, et seul le syndic peut l'établir.
La solution : Avant de commencer, vérifiez à quelle étape de la vente vous en êtes. Pré-état daté vs état daté : les différences.
2. Reprendre des montants périmés
Le piège : On reprend d'anciens appels de charges ou des comptes qui ne portent pas sur les deux derniers exercices. Les montants du lot sont alors faux.
La solution : Partez des documents les plus récents : les comptes des deux derniers exercices et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales. Les documents nécessaires à la vente.
3. Oublier les impayés et les dettes
Le piège : L'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation demande d'indiquer l'état global des impayés de charges et ce que la copropriété doit à ses fournisseurs. Sans ces chiffres, l'information donnée à l'acheteur est incomplète, voire trompeuse.
La solution : Indiquez clairement les sommes dues, même approximatives. Un impayé signalé honnêtement vaut mieux qu'un oubli découvert chez le notaire. Charges lors d'une vente : qui paie quoi ?.
4. Négliger le fonds de travaux
Le piège : On oublie le fonds de travaux (créé par la loi ALUR) et la part rattachée au lot. L'acheteur attend cette information : le fonds reste attaché au lot et n'est pas remboursé au vendeur.
La solution : Indiquez le solde du fonds de travaux et la part du lot vendu, telle qu'elle figure dans les comptes de la copropriété. Le fonds de travaux lors de la vente.
5. Se tromper de tantièmes
Le piège : On reporte les mauvais tantièmes, ou on confond les tantièmes généraux avec ceux d'une clé de charges particulière (ascenseur, chauffage…). La part de charges calculée pour le lot est alors fausse.
La solution : Vérifiez les tantièmes dans le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, clé par clé. Tantièmes : calcul et répartition des charges.
6. Oublier un diagnostic du dossier de vente, ou joindre un DPE périmé
Le piège : Le DPE et les autres diagnostics ne font pas partie du pré-état daté : ils forment le dossier de diagnostic technique, joint lui aussi à la promesse de vente. On y glisse parfois un DPE expiré, ou on oublie un diagnostic obligatoire. Le DPE a une durée de validité limitée, et un document périmé peut retarder la vente.
La solution : Contrôlez la date de chaque diagnostic et la validité du DPE avant de réunir votre dossier. DPE et vente : obligations et validité.
7. Tout saisir à la main
Le piège : Recopier à la main des dizaines de montants, de tantièmes et de dates depuis des PDF multiplie les fautes de frappe. Une virgule mal placée, et la part du lot est fausse.
La solution : Partez de vos documents d'origine, laissez un outil en extraire les chiffres, puis vérifiez au lieu de tout ressaisir. Comment remplir un pré-état daté, pas à pas.
La meilleure façon d'éviter toutes ces erreurs
La plupart de ces erreurs ont la même cause : on recopie à la main des chiffres éparpillés dans des dizaines de pages de comptes et de procès-verbaux. Si un outil lit vos documents d'origine et en extrait les montants, les tantièmes et les dates, vous partez des bonnes valeurs. Il ne vous reste qu'à vérifier.
C'est ce que fait Pre-etat-date.ai. Vous déposez vos PDF, nous les lisons et vous rendons un pré-état daté sur le modèle du Conseil supérieur du notariat, prêt pour votre notaire.
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