L'ARC et le pré-état daté : ce que dit l'association des copropriétaires

Quand un vendeur cherche à savoir si le prix demandé par son syndic pour le pré-état daté est normal, la référence qui revient le plus souvent est l'ARC. C'est à elle que nous devons le chiffre de 380 euros de moyenne que nous citons sur tout le site, et c'est elle qui a obtenu le plafonnement de l'état daté. Voici qui est cette association, ce qu'elle a obtenu, ce qu'elle dénonce encore, et ce que ses positions changent concrètement pour vous.

Qu'est-ce que l'ARC en copropriété ?

L'Association des Responsables de Copropriété est une association indépendante, créée en 1987, qui représente les copropriétaires et les conseils syndicaux face aux syndics professionnels. Elle conseille ses adhérents, analyse les contrats de syndic, forme les conseils syndicaux et intervient auprès du Parlement et des ministères à chaque réforme du droit de la copropriété.

Deux de ses travaux servent de référence sur ce site. Son observatoire annuel des charges de copropriété, OSCAR, qui mesure année après année l'évolution des charges au mètre carré (nous en reprenons la série dans notre enquête sur la hausse des charges de copropriété). Et ses relevés de tarifs des prestations facturées par les syndics, dont vient la fourchette de 150 à 600 euros pour le pré-état daté que nous affichons partout, avec sa moyenne de 380 euros.

Ce que l'ARC a obtenu : le plafonnement de l'état daté

Pendant des années, l'état daté, le document que le syndic remet au notaire avant l'acte de vente, était facturé librement, parfois plus de 600 euros. La loi ALUR de 2014 avait prévu un plafond sans le chiffrer. L'ARC a milité pour que le décret sorte enfin. Il est paru le 21 février 2020 : le prix de l'état daté est plafonné à 380 euros TTC.

Le résultat n'a pas été celui espéré. Dans un communiqué publié après l'entrée en vigueur du décret, l'ARC constate que le tarif plafonné est devenu le tarif de fait : la quasi-totalité des syndics facturent au plafond, y compris ceux qui facturaient moins avant. Le plafond a servi de prix de référence, pas de maximum.

Ce que l'ARC dénonce : la « double peine » du pré-état daté

Le plafonnement de l'état daté a eu un effet de vase communicant. Le pré-état daté, qui reprend en grande partie les mêmes informations mais n'est visé par aucun plafond, a vu son prix monter chez une partie des syndics. L'ARC parle d'une double peine pour le vendeur : il paie l'état daté au plafond, et le pré-état daté au prix que le syndic décide. Sa facture totale n'a pas baissé.

Les relevés vont de 150 à 600 euros pour le pré-état daté, avec une moyenne de 380 euros, soit exactement le plafond de l'état daté. Le sujet a fini par remonter au Parlement : en juin 2026, une question écrite au Sénat a interrogé le ministère du Logement sur ces facturations « de plusieurs centaines d'euros », hors de tout cadre. Nous en parlons dans notre guide sur le coût du pré-état daté chez le syndic.

Le second point que l'ARC rappelle avec constance tient en une phrase : un syndic ne peut facturer à un copropriétaire que les prestations inscrites à son contrat, au tarif écrit dans ce contrat. C'est l'article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, et le contrat type issu du décret du 26 mars 2015. Si le pré-état daté ne figure pas dans l'annexe des prestations particulières, la facture n'a pas de base contractuelle.

Le syndic est-il obligé de faire le pré-état daté selon l'ARC ?

Non, et c'est le point que les vendeurs connaissent le moins. La loi ALUR met l'obligation d'information à la charge du vendeur (article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation). Le syndic n'a jamais été tenu d'établir le pré-état daté. Ce qu'il doit, c'est rendre accessibles les documents de la copropriété, gratuitement, sur l'espace en ligne prévu par l'article 18 de la loi de 1965.

L'ARC et le Conseil supérieur du notariat disent la même chose : le vendeur peut constituer le pré-état daté lui-même, à partir de ses PV d'assemblée générale, de ses appels de fonds et de son règlement de copropriété. Notre guide qui peut établir le pré-état daté détaille la répartition des rôles.

Ce que ça change pour vous : trois réflexes

1. Vérifiez le contrat de syndic avant de payer. Il est joint au PV de l'assemblée qui a élu le syndic, et disponible sur son espace en ligne. Cherchez l'annexe des prestations particulières : si le pré-état daté n'y est pas, ou n'y est pas tarifé, le devis n'a pas de base contractuelle.
2. Demandez les documents, pas le document. Le syndic peut refuser de rédiger le pré-état daté, il ne peut pas refuser de vous donner accès à vos pièces. Notre guide où trouver mes documents de copropriété indique où chaque pièce se trouve et fournit le modèle de demande.
3. Établissez-le autrement. Avec un PV d'assemblée générale et un appel de fonds, le pré-état daté peut être établi en quelques minutes, pour 24,99 euros, au format du Conseil supérieur du notariat. Si vous avez déjà payé le syndic, notre guide sur le remboursement du pré-état daté contient la lettre type de contestation.

Comment contester une facture de pré-état daté avec les arguments de l'ARC ?

Dans l'ordre : le contrat, l'écrit, le médiateur. Relisez l'annexe des prestations particulières du contrat de syndic. Envoyez un courrier recommandé qui cite l'article 18-1 A de la loi de 1965 et demande le retrait ou le remboursement de la facture sous quinze jours. Sans réponse satisfaisante, saisissez le médiateur de la consommation dont le syndic dépend, ses coordonnées figurent sur le contrat et sur ses factures. Le tribunal judiciaire reste possible en dernier recours, mais les montants en jeu le justifient rarement.

La lettre type, prête à copier, est dans notre guide sur le remboursement du pré-état daté.

Source des tarifs : Étude ARC (2022), 60 Millions de Consommateurs. Communiqué de l'ARC sur le tarif plafonné de l'état daté : arc-copro.fr.