État daté à 380 € : quand le plafond devient le prix

Depuis 2020, la loi fixe un maximum à ce qu'un syndic peut demander pour l'état daté : 380 € TTC. C'est un maximum. Le syndic reste libre de demander moins. Pourtant, quand on ouvre un contrat de syndic, on lit presque toujours le même chiffre, au centime près. Comment un plafond est-il devenu un prix ? Et pourquoi le pré-état daté, qui le précède dans la vente, n'a-t-il même pas de plafond ?

Ce que dit la loi : un maximum, pas un tarif

L'état daté est le document que le syndic remet au notaire avant la signature de l'acte de vente. Il arrête les comptes entre le vendeur, l'acheteur et la copropriété. Seul le syndic peut l'établir, et c'est le vendeur qui le paie.

La loi ALUR de 2014 a prévu que ces honoraires ne pourraient pas dépasser un montant fixé par décret (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965). Le décret est arrivé six ans plus tard : le décret n° 2020-153 du 21 février 2020 a fixé ce montant à 380 € TTC, à compter du 1er juin 2020.

Deux choses découlent du texte :

• C'est un maximum. Rien n'oblige un syndic à facturer 380 €. Il peut demander 200 €, ou 300 €.
• C'est le même montant pour tous les lots. Le plafond ne varie ni selon la taille du logement, ni selon la taille de l'immeuble. Un studio dans une petite copropriété et un appartement dans un immeuble de 200 lots relèvent du même maximum.

Ce que nous lisons dans les contrats de syndic

Pour établir un pré-état daté, nous lisons les documents de la copropriété que le vendeur nous transmet. Parmi eux, il y a souvent le contrat de syndic, joint à la convocation de l'assemblée générale qui l'a voté. Sa rubrique « Frais et honoraires liés aux mutations » indique le prix de l'état daté.

Dans les contrats que nous avons lus, de cabinets de toutes tailles, réseaux nationaux comme indépendants, la ligne est la même : 316,67 € HT, soit 380 € TTC. Le plafond, au centime près.

Ce constat porte sur les contrats passés entre nos mains. Ce n'est pas une statistique et nous ne le présentons pas comme tel. Il rejoint pourtant une étude plus large : en février 2022, l'Association des responsables de copropriété (ARC) a examiné plus de 120 contrats de syndic et relevé que 99 % fixaient l'état daté au plafond de 380 € TTC (ses positions sont résumées ici).

Un alignement que l'Autorité de la concurrence avait annoncé

Ce n'est ni un hasard, ni une surprise. Consultée par le gouvernement avant le décret, l'Autorité de la concurrence avait rendu son avis en janvier 2020 (avis n° 20-A-01). Elle y relevait que les tarifs ont tendance à s'aligner sur un plafond, en particulier ceux des professionnels qui facturaient moins jusque-là.

Le plafond retenu correspondait à la médiane des prix pratiqués : environ la moitié des syndics facturaient moins avant 2020. L'Autorité aurait préféré une autre méthode, le coût réel du document plus une marge raisonnable, en estimant que l'établissement d'un état daté représente en moyenne une heure de travail. Le gouvernement a conservé le plafond.

Le débat n'est pas clos du côté des professionnels. Deux chambres de la FNAIM ont demandé au Conseil d'État de faire relever ce plafond, en invoquant l'inflation et un temps de traitement de plus de trois heures par dossier. Le Conseil d'État a rejeté la demande le 17 mars 2026 (n° 499299). Les 380 € restent la limite.

Pourquoi le prix ne bouge pas : le vendeur ne choisit pas son syndic

Un plafond devient un prix quand rien ne pousse les prix en dessous. Ici, c'est le cas, pour une raison simple : celui qui paie n'a pas choisi celui qui facture.

Le syndic est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires, pour toute la copropriété. Le jour où un copropriétaire vend, il ne peut pas demander l'état daté à un autre professionnel : seul le syndic en place peut l'établir. Il ne peut pas non plus comparer les offres. Le prix est celui du contrat, voté jusqu'à trois ans plus tôt, à un moment où personne ne pensait à vendre.

Le montant ne dépend pas non plus du travail que demande le dossier. Que le compte du vendeur soit simple ou compliqué, que l'immeuble compte 8 lots ou 200, la ligne du contrat est la même.

Rien de tout cela n'est illégal. C'est la conséquence d'un plafond qui sert de repère, dans un marché où le client ne peut pas faire jouer la concurrence au moment où il paie.

Et le pré-état daté ? Aucun plafond

Le pré-état daté intervient plus tôt, avant le compromis. Il réunit les informations financières que l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation demande au vendeur de remettre à l'acheteur : charges payées, sommes dues, impayés de la copropriété, fonds de travaux. Le modèle des notaires y ajoute en général les procédures et les travaux votés.

Le mot « pré-état daté » ne figure dans aucun texte, et aucun texte n'en fixe le prix. Le contrat type de syndic (décret n° 2015-342 du 26 mars 2015) ne le prévoit pas non plus : sa rubrique 9.2, « Frais et honoraires liés aux mutations », énumère l'état daté, l'opposition sur mutation et le certificat de l'article 20 II de la loi de 1965. Le pré-état daté n'y apparaît pas.

C'est ce que nous constatons aussi dans les contrats que nous lisons : aucun ne porte de ligne tarifée pour le pré-état daté. Quand un syndic le facture, le prix n'est donc pas lisible à l'avance dans le contrat, et le vendeur le découvre souvent au moment de la demande.

Ce n'est pas pour autant une obligation du syndic : la loi met cette information à la charge du vendeur. Il peut la constituer lui-même à partir des documents de la copropriété. Le ministère du Logement l'a confirmé le 23 décembre 2025 : le vendeur n'est pas obligé de demander le pré-état daté au syndic (réponse à la question écrite n° 1324).

Ce que vous pouvez faire

Si vous vendez

1. Lisez la ligne de votre contrat. Le contrat de syndic est sur l'espace en ligne de la copropriété, ou joint à la convocation de l'AG qui l'a voté. À la rubrique 9.2, vous lirez le prix de l'état daté.
2. Demandez un tarif écrit avant de commander un pré-état daté au syndic. Puisqu'aucune ligne du contrat ne le fixe, demandez le montant par écrit avant de passer commande.
3. Sachez que vous pouvez le faire vous-même. Le pré-état daté s'établit à partir des documents de la copropriété, que le syndic doit vous rendre accessibles (où les trouver).

Si vous êtes copropriétaire, vendeur ou pas

Le prix de l'état daté se négocie au moment où l'assemblée générale vote le contrat de syndic, pas au moment de la vente. C'est un point que le conseil syndical peut aborder lors de la mise en concurrence du syndic, au même titre que le forfait annuel.

Questions fréquentes

Sources : décret n° 2020-153 du 21 février 2020 ; article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 (contrat type de syndic) ; communiqué de l'ARC du 8 février 2022 ; avis n° 20-A-01 de l'Autorité de la concurrence ; Conseil d'État, 17 mars 2026, n° 499299.