Pré-état daté et SCI : vendre un lot détenu par une société civile immobilière

Votre SCI vend un appartement, une cave ou un local en copropriété. Le pré-état daté est dû exactement comme pour un particulier, mais trois questions reviennent chez les gérants : qui le signe, quelles pièces le notaire va demander en plus, et ce que devient la plus-value. Voici les réponses, dans l'ordre où elles se posent.

Une SCI doit-elle fournir un pré-état daté pour vendre un lot ?

Oui. L'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation vise le vendeur d'un lot de copropriété, sans distinguer la personne physique de la société. La SCI est le cédant. Elle doit remettre à l'acquéreur, avant la signature de la promesse ou du compromis, les informations financières et juridiques sur le lot et sur la copropriété que le pré-état daté rassemble. Notre guide explique pourquoi le pré-état daté est obligatoire et ce qui se passe s'il manque.

Le contenu ne change pas : charges du lot, tantièmes, budget de la copropriété, fonds de travaux, sommes dues par le cédant au syndicat, travaux votés, procédures en cours, diagnostics. Seule la rubrique d'identification du vendeur porte une société au lieu d'un nom : dénomination, forme, siège, numéro SIREN, représentée par son gérant.

Qui signe le pré-état daté quand le vendeur est une SCI ?

Le gérant, en sa qualité de représentant légal. Le pré-état daté est un document d'information, pas un acte qui engage le patrimoine de la société : il ne demande aucune autorisation particulière des associés.

La vente elle-même, c'est autre chose. La plupart des statuts de SCI subordonnent la cession d'un immeuble à une décision des associés, souvent à l'unanimité ou à une majorité qualifiée. Relisez la clause sur les pouvoirs du gérant avant de signer quoi que ce soit avec un acquéreur : si l'autorisation est requise, il faut convoquer les associés et dresser un procès-verbal qui autorise la vente à un prix minimum et donne pouvoir au gérant de signer. Le notaire le réclamera.

Quelles pièces supplémentaires le notaire demande-t-il à une SCI ?

Quatre pièces, qui concernent la capacité de la société à vendre :

• Un extrait Kbis de moins de trois mois, pour vérifier l'existence de la société et l'identité de son gérant.
• Les statuts à jour, avec leurs modifications, pour lire les pouvoirs du gérant.
• Le procès-verbal de l'assemblée des associés autorisant la vente, si les statuts l'exigent.
• La pièce d'identité du gérant, et le cas échéant celles des associés selon la pratique de l'étude.

Rien de tout cela n'entre dans le pré-état daté. Celui-ci se construit avec les documents de la copropriété, les mêmes que pour un particulier. Les appels de fonds sont adressés à la SCI, c'est sur eux que figurent le numéro de lot et les tantièmes. La liste complète est dans notre guide des documents nécessaires pour vendre en copropriété, et pour savoir où chaque pièce se trouve, où trouver mes documents de copropriété.

La SCI possède plusieurs lots dans la même copropriété

C'est le cas le plus fréquent de confusion. Une SCI familiale détient souvent l'appartement, la cave et un parking, parfois plusieurs appartements dans le même immeuble, et le syndic tient un seul compte copropriétaire pour l'ensemble.

Le pré-état daté ne décrit que ce qui est vendu. Les tantièmes, les charges et la quote-part du fonds de travaux sont ceux des lots cédés : si vous vendez l'appartement et la cave mais gardez le parking, seuls les deux premiers entrent dans le calcul. Notre guide sur le calcul des tantièmes montre comment additionner les quotes-parts de plusieurs lots.

Les sommes dues par le cédant, elles, se lisent sur le compte de la SCI. Si ce compte regroupe tous les lots, demandez au syndic un relevé ventilé, ou faites le partage au prorata des tantièmes. Le certificat de l'article 20 que le notaire demandera au syndic portera de toute façon sur l'ensemble du compte.

Comment est imposée la plus-value quand une SCI vend ?

Ce n'est pas une question de pré-état daté, mais c'est celle que tous les gérants posent, et elle pèse sur le prix. Tout dépend du régime fiscal de la société.

Un associé qui occupe le lot à titre de résidence principale, dans une SCI à l'impôt sur le revenu, peut bénéficier de l'exonération de résidence principale sur sa part. Les règles comportent des conditions et des cas particuliers : faites chiffrer les deux hypothèses par votre notaire ou votre expert-comptable avant de fixer un prix net vendeur.