Pré-état daté en copropriété en difficulté : ce qu'il faut déclarer

Un mandataire ad hoc a été nommé, ou un administrateur provisoire a remplacé le syndic, et vous devez vendre. La vente reste possible. Mais le pré-état daté devient le document le plus lu du dossier : c'est par lui que l'acquéreur, puis sa banque, mesurent ce qu'ils achètent. Ce guide dit ce qu'il doit contenir, où trouver chaque information, et pourquoi tout dire est la seule stratégie qui protège le vendeur.

Qu'est-ce qu'une copropriété en difficulté ?

Le droit de la copropriété prévoit une échelle de mesures, de la plus légère à la plus lourde, toutes inscrites dans la loi du 10 juillet 1965 et le Code de la construction et de l'habitation.

1. Le mandataire ad hoc (article 29-1 A). Quand, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles, 15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots, le syndic doit en informer le conseil syndical et saisir le juge pour qu'un mandataire ad hoc soit désigné. Le mandataire analyse la situation et propose des mesures. Le syndic et l'assemblée générale restent en place.
2. L'administrateur provisoire (article 29-1). Si l'équilibre financier du syndicat est gravement compromis, ou si la copropriété ne parvient plus à conserver l'immeuble, le président du tribunal judiciaire nomme un administrateur provisoire. Il prend les pouvoirs du syndic et tout ou partie de ceux de l'assemblée générale : il peut décider seul d'appels de fonds, de travaux, d'un plan d'apurement des dettes.
3. Le plan de sauvegarde et l'état de carence (articles L.615-1 et L.615-6 du Code de la construction et de l'habitation). Réservés aux situations les plus dégradées : le préfet met en place un plan avec des aides publiques, ou le juge constate la carence de la copropriété, ce qui ouvre la voie à une expropriation.

Ces procédures sont publiques : elles figurent au registre national d'immatriculation des copropriétés, et donc sur la fiche synthétique de la copropriété que le syndic doit vous remettre. L'acquéreur y aura accès de toute façon.

Peut-on vendre un appartement dans une copropriété en difficulté ?

Oui, à chaque palier. Aucune de ces mesures ne touche au droit de propriété des copropriétaires ni ne suspend les ventes. Un lot sous administration provisoire se vend comme un autre, chez le notaire, avec les mêmes documents.

Ce qui change, c'est le marché. Les banques examinent la santé de la copropriété avant de prêter, et une procédure en cours allonge l'instruction ou fait baisser la quotité financée. L'acquéreur, lui, intègre au prix les appels de fonds exceptionnels qu'il devra payer après la vente. Mieux vaut les avoir chiffrés avant lui, dans le pré-état daté, que les découvrir en négociation.

Que doit mentionner le pré-état daté d'une copropriété en difficulté ?

Exactement ce que l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation impose à tout vendeur, mais ces rubriques, souvent vides dans une copropriété saine, deviennent ici le cœur du document. La trame du Conseil supérieur du notariat les prévoit toutes.

Les trois derniers PV d'assemblée générale racontent presque toute l'histoire : le vote qui a constaté les impayés, la saisine du juge, la nomination, les mesures prises. Ajoutez les courriers reçus du mandataire ou de l'administrateur, qui remplacent les convocations habituelles.

Qui établit le pré-état daté quand un administrateur provisoire remplace le syndic ?

L'administrateur provisoire exerce les pouvoirs du syndic. C'est donc lui qui tient les comptes, qui doit vous donner accès aux documents de la copropriété, et qui peut établir le pré-état daté si vous le lui demandez, en le facturant comme le ferait un syndic, sans plafond légal.

Rien ne vous y oblige. Le pré-état daté est dû par le vendeur, qui peut le constituer lui-même à partir des pièces, comme le confirme le Conseil supérieur du notariat. Dans une copropriété sous procédure, c'est souvent le chemin le plus court : un administrateur gère plusieurs immeubles en crise et répond rarement en quinze jours. Notre guide où trouver mes documents de copropriété contient le modèle de demande, qui s'adresse aussi bien à un administrateur qu'à un syndic.

Que risque le vendeur qui cache les difficultés de la copropriété ?

L'obligation d'information de l'article L.721-2 n'est pas une formalité. Une procédure passée sous silence, des impayés globaux minorés ou un appel exceptionnel oublié permettent à l'acquéreur d'agir pour dol ou pour manquement à l'obligation d'information : annulation de la vente, réduction du prix, dommages et intérêts. Le délai de rétractation de l'acquéreur ne court pas non plus tant que les informations obligatoires ne lui ont pas été remises.

À l'inverse, un pré-état daté complet, qui chiffre les appels à venir et date la procédure, protège le vendeur : l'acquéreur a acheté en connaissance de cause, et le prix négocié le reflète. C'est aussi le document qui rassure la banque de l'acquéreur, parce qu'il montre que la situation est connue et traitée.