Pré-état daté en copropriété en difficulté : ce qu'il faut déclarer

Un mandataire ad hoc a été nommé, ou un administrateur provisoire a remplacé le syndic, et vous devez vendre. La vente reste possible. Mais le pré-état daté devient le document le plus lu du dossier : c'est par lui que l'acheteur, puis sa banque, mesurent ce qu'ils achètent. Ce guide dit ce qu'il doit contenir et où trouver chaque information. Il explique aussi pourquoi tout dire est ce qui protège le mieux le vendeur.

Qu'est-ce qu'une copropriété en difficulté ?

La loi prévoit trois niveaux de mesures, du plus léger au plus lourd. Ils sont inscrits dans la loi du 10 juillet 1965 et dans le Code de la construction et de l'habitation.

1. Le mandataire ad hoc (article 29-1 A). Quand, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles (15 % dans les copropriétés de plus de 200 lots), le syndic doit prévenir le conseil syndical et saisir le juge pour qu'un mandataire ad hoc soit désigné. Le mandataire analyse la situation et propose des mesures. Le syndic et l'assemblée générale restent en place.
2. L'administrateur provisoire (article 29-1). Si les finances du syndicat sont gravement compromises, ou si la copropriété n'arrive plus à entretenir l'immeuble, le président du tribunal judiciaire nomme un administrateur provisoire. Il prend les pouvoirs du syndic et tout ou partie de ceux de l'assemblée générale. Il peut décider seul d'appels de fonds, de travaux ou d'un plan d'apurement des dettes.
3. Le plan de sauvegarde et l'état de carence (articles L.615-1 et L.615-6 du Code de la construction et de l'habitation). Ils sont réservés aux situations les plus graves. Le préfet met en place un plan avec des aides publiques, ou le juge constate la carence de la copropriété, ce qui peut mener à une expropriation.

Ces procédures sont publiques. Elles figurent au registre national d'immatriculation des copropriétés, et donc sur la fiche synthétique de la copropriété que le syndic doit vous remettre. L'acheteur la verra de toute façon.

Peut-on vendre un appartement dans une copropriété en difficulté ?

Oui, à chaque palier. Aucune de ces mesures ne touche au droit de propriété ni ne suspend les ventes. Un lot sous administration provisoire se vend comme un autre, chez le notaire, avec les mêmes documents.

Ce qui change, c'est le marché. Les banques regardent la santé de la copropriété avant de prêter. Une procédure en cours allonge l'étude du prêt ou réduit la part financée. L'acheteur, lui, déduit du prix les appels de fonds exceptionnels qu'il paiera après la vente. Mieux vaut les avoir chiffrés avant lui, dans le pré-état daté, que les découvrir pendant la négociation.

Que doit mentionner le pré-état daté d'une copropriété en difficulté ?

D'abord les chiffres que l'article L.721-2 du Code de la construction et de l'habitation demande à tout vendeur : impayés globaux, dettes envers les fournisseurs, sommes dues par le vendeur. Le modèle du Conseil supérieur du notariat y ajoute les procédures en cours et les travaux votés. Souvent vides dans une copropriété saine, ces rubriques deviennent ici le cœur du document.

Les trois derniers PV d'assemblée générale racontent presque toute l'histoire : le constat des impayés, la saisine du juge, la nomination, les mesures prises. Ajoutez les courriers reçus du mandataire ou de l'administrateur, qui remplacent les convocations habituelles.

Qui établit le pré-état daté quand un administrateur provisoire remplace le syndic ?

L'administrateur provisoire a les pouvoirs du syndic. C'est lui qui tient les comptes et qui doit vous donner accès aux documents de la copropriété. Si vous le lui demandez, il peut établir le pré-état daté. Il le facture alors comme un syndic, sans plafond légal.

Rien ne vous y oblige. Le pré-état daté est dû par le vendeur, qui peut le préparer lui-même à partir des pièces. Le ministère du Logement l'a confirmé le 23 décembre 2025 (réponse à la question écrite n° 1324). Dans une copropriété sous procédure, c'est souvent le plus rapide. Un administrateur gère plusieurs immeubles en crise et répond rarement en quinze jours. Notre guide où trouver mes documents de copropriété contient un modèle de demande, valable pour un administrateur comme pour un syndic.

Que risque le vendeur qui cache les difficultés de la copropriété ?

L'obligation d'information de l'article L.721-2 a des conséquences réelles. Une procédure passée sous silence, des impayés globaux minorés ou un appel exceptionnel oublié permettent à l'acheteur d'agir pour dol ou pour manquement à l'obligation d'information : annulation de la vente, baisse du prix, dommages et intérêts. Et le délai de rétractation de l'acheteur ne commence pas tant que les informations obligatoires ne lui ont pas été remises.

À l'inverse, un pré-état daté complet, qui chiffre les appels à venir et date la procédure, protège le vendeur. L'acheteur a acheté en connaissance de cause, et le prix négocié en tient compte. Le document rassure aussi sa banque : il montre que la situation est connue et suivie.